上海首宗20 年期工业用地出让自政府宣布将缩减50 年工业用地使用 .PDF

上海首宗20 年期工业用地出让 自政府宣布将缩减50 年工业用地使用年限的 10 个月后，上海出让了首幅使用年限为 20 年的地块。该地块由制造类企业上海克来公司于2014 年 12 月30 日购得，其位于 宝山工业园区北区块。 上海于2014 年3 月颁布为期24 个月的试行政策，将新增工业用地（直接由政府出让） 的使用期限由原先的50 年缩减至20 年，以及其它土地政策改革。该项政策已然对潜在 投资者产生了影响，其表现为投资者对涉足工业土地市场即刻转持审慎态度，因此2014 年前 10 个月的工业用地交易活动明显放缓。该态势直接反映了市场因新政而引发的不 确定性，即政府如何制定出让价格以及 20 年后到期的续约条款。尽管2014 年仍持续 有工业地块被出让，但截至此次地块交易前，因地方政府尽数出让仍适用于旧条款的土 地，所有出让地块年限均为50 年。 图: 2014 年工业用地交易宗数 交易宗数 140 120 100 80 60 40 20 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2013年 2014年 来源：上海市规划和国土资源管理局，高力国际上海研究部，2015 凭借本次12 月30 日的交易，宝山区成为了上海首个在试行新政条件下完成土地转让的 行政区。尽管高力国际对单凭通过某个区的单宗交易来预测未来所有工业用地交易情况 持谨慎态度，但本次交易确实为新政条件下未来工业用地出让将有何改变提供了一个较 为清晰的概念。 值得关注的是，尽管土地年限大幅缩减，此次宝山地块的成交仍未见明显折价。据上海 市规划和国土资源管理局，该地块单价与此前50 年期同类项目的交易价格水平相当， 约为人民币58 万元每亩，或人民币870 元每平方米。例如，同片区内于2013 年出让 的两宗地块均价为人民币62 万元每亩，或人民币930 元每平方米。 该宗交易亦呈现出价值的变化。鉴于土地年限的缩减，若以收益法对该宗地块进行估价， 其当前土地资本值较之前 50 年条款下的土地资本值减少了 25% 。这一影响亦体现于 2014 年12 月其它数宗在宝山区内完成的交易。12 月18 日，于宝山工业园区南区成交 的4 宗年限为50 年的工业地块录得人民币90.5 万元每亩的均价，或人民币1,355 元每 平方米。这些地块可与位于该工业园同样区块内，于2013 年出让的数宗地块作比较， 其当初的均价为人民币70 万元每亩，或人民币1,046 元每平方米。据此，可见那些年 限仍为50 年的剩余地块现足以获取溢价。回顾此次12 月30 日的土地出让合同，亦可 发现其对其它方面的补充，诸如保证金条款、续期方法及整体转让。这些调整使得对续 期及转让方面的监管更为严格，同时与试行政策所提出的目标相一致。 上海克来12 月30 日的交易是否代表了将来上海所有行政区内工业用地的定价体系，就 目前而言尚不明朗。然而，随着2015 年时间的推进以及其它行政区政府开始出让适用 于新政的工业土地，该问题有望将更为明朗。在此背景下，12 月30 日的交易可谓土地 试行政策被实际执行的一转折点，且对于涉足上海工业土地市场的发展商及制造商而 言，其意味着投资环境的改变。 高力国际将于2015 年持续关注这一市场板块。 土地 楼板 单价 价 土地面 容 土地单 （每 （每 地块 积（平 积 交易 价 （每 平方 平方 信息 方米） 率 总价 亩） 米） 米） 买家 地址 成交日期 南至:南亮压力 上海宝 上海克