关于房价上涨深层原因及对策的思考.pdfVIP

铜陵职业技术学院学报 2010 年第2 期 关于房价上涨深层原因及对策的思考 左斌峰 （铜陵职业技术学院，安徽 铜陵 244000） 摘 要：过去 年，在国家房地产宏观调控下，房价一路上涨，目前房价处于高位运行。文章从土地制度、供求关系、住房保障制 5 度、房地产法制等方面探析房价上涨的深层原因，并就抑制房价提出几点对策建议。 关键词 房价；上涨；原因；对策 ： 中图分类号： 文献标识码： 文章编号： F714 A 1671-752X(2010)02-0023-02 2009 年我国部分城市房价快速上涨，“地王”不断涌现，已 在房价上涨的过程中，房价上涨诱导开发商高价拿地，地 引起中央高度关注，“房价问题”成为2010 年两会最热议话 王不断产生；高地价又增加房子的成本，房价必然上涨，两者 题。回顾自2005 年以来的房地产调控，期间政府出台过“国八 相互推动，螺旋上升，最终恶性循环。作为开发商来说，想拿地 条”“ 国六条”“ 国十五条”等一系列政策文件，涉及土地政策、 必须是竞拍最高价或挂牌最高价，否则就拿不到地，企业就无 税收政策、货币政策、住房政策等方面，但房地产调控却屡屡不 法生产建设。这种制度设计当初主要是考虑公平、公正，杜绝 见效果，房价仍步步高升，严重超出了普通家庭购房的能力。 权力寻租等腐败行为，现在看来也存在一些问题，亟待完善。 剖析房地产调控失效及房价上涨的原因，有客观原因，也 刚性需求长期存在 投资投机需求严重 供需失衡 （3 ） ， ， 有主观原因，有市场规律的原因，也有体制制度的原因。 基于我国的国情，目前我国房地产市场需求中，一是基本 一 房价快速上涨的深层原因 刚性需求，二是城镇化住房需求，三是改善性住房需求，这些 、 （1）地方政府过度依赖土地财政 需求在未来的一段时期内仍将持续。这是我国房地产市场最 1994 年开始我国实行分税制，1994 年之前，中央财政占 重要的支撑力量，是我国城镇化的坚实基础，也是社会稳定的 整个税收中的比例约占23% ，1994 年实行分税制之后，中央 重要因素。在过去的几年里，由于房价处在上升通道中，这些 财政占整个税收中的比例约占50%，中央财政的比重急剧增 需求被急剧释放出来，恐慌性、被迫性购房比例相当高。据国 加，导致地方财政的比重急剧下降。而地方的城市建设等各项 家统计局投资司公布，2009 年全国商品房销售面积9.3713 亿 事业的发展需要大量资金，土地出让金成为政府税收外的重 平方米，比2008 年增长42.1% 。2009 年全国商品房销售额 要收入来源。根据2010 年两会财政部提交的报告，2009 年，全 43995 亿元，比2008 年增长75.5%。从数据来看，供给在增加， 国地方政府的财政收入为3.258 万亿元，其中土地出让金收入 房价也在增长，可见需求大于供给。 为1.591 万亿元，约占50% ，土地出让金已经成为地方政府重 还有一类是投资和投机性需求, 在部分城市迅速增加，新 要的收入来源之一。2009 年土地出让总面积20.9 万公顷，同 建小区的低入住率就足以说明这个问题。投机购房推动房价 比增加38.3%,土地出让金收入同比增加了63.4% ，总体看土 虚高，抑制了弱势群体的合理住房需求，造成楼市供不应求的 地的价格