关于《商品房买卖合同》中不可抗力认定.docVIP

关于《商品房买卖合同》中不可抗力认定摘要：商品房买卖合同中经常出现关于“不可抗力”的条款纠纷，开发商和购房者由于所站的立场不同对不可抗力的理解和诠释也不一样，如何能站在法律的角度结合客观实际让买卖双方行使各自的权益是本文的主旨。 关键词：商品房买卖合同；不可抗力；开发商；免责条款 中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1672－3309(2010)12－72－03 商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《商品房买卖合同》第八条交付期限“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生起____日内告知买受人的：”对于此条款中的“不可抗力”，由于认识和理解的角度不同，在实践中购房者和开发商往往会由此发生争议，引起纠纷。对于不可抗力，法律有明文规定。《民法通则》第153条和《合同法》第117条分别表述为：本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。购房者在签订《商品房买卖合同》及《补充协议》时应对开发商就不可抗力的界定、表现形态的阐明和罗列予以认真审查，防止开发商对不可抗力作任意扩大化解释。 一、不可抗力的概念及范围 所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。如地震、洪水、非典等。我国法律对不可抗力的范围没有具体规定，一般来说不可抗力包括：1、自然灾害、地质灾害。这类不可抗力事件是由自然原因引起的，诸如台风、海啸、地震、雷击、旱灾、火灾、水灾、山体滑坡、泥石流、塌方、瘟疫等；2、社会异常事件。如战争、罢工、政策调整、政府禁令等。我国法律原则上认可社会事件可以构成不可抗力，但哪些社会事件构成不可抗力，法律没有做出明确的规定。在实践中，当事人在合同中可以约定社会事件的范围，如果没有约定明确的范围，当事人又对造成违约的原因是否构成不可抗力发生争议而致诉讼，法院应当根据该社会事件的性质、具体案情来判断其是否构成不可抗力，并判定当事人是否可以免责。 不可抗力是商品房预售合同履行中的法定免责条款，往往是预售方提出的预期交付房屋的一个重要理由。在商品房买卖合同中不可抗力是指商品房买卖双方在订立和履行合同过程中不能预见、不可抗拒的外来力量。是不受买卖双方意志左右、支配并且影响商品房买卖合同正常履行的自然现象和社会现象。一般说来，不可抗力的构成要件有4个：1、不能预见。按大众的标准去衡量，商品房买卖合同双方在尽到了应有的注意义务而仍不能预见，就具备不可抗力的主观要件，不可抗力的事由要发生在履行期间，也就是在签订合同的时候不能预见。2、不能避免。是指当事人对事件的发生不能进行控制。不可抗力的事由影响的法律主体是购房合同签订的双方，也就是开发商和购房者。3、不能克服。是指当事人对事件的发展及结果不能进行控制。4、因果关系。不可抗力与造成合同不能或不能完全履行有因果关系才可以作为免责的事由。需要指出的是，不可抗力免责，需以上4个要件同时具备。如果造成逾期交房的理由符合上述4个条件，那么可以认定该事由为不可抗力，可以免除开发商违约责任，否则就不能视为不可抗力，开发商就要承担相应的违约责任。因此说。对于购房合同中免责事由的“不可抗力”必须符合法律的明确规定，不能凭主观臆想去推定。 在实践中，个别房地产开发商以“施工期间雨量大、天气寒冷异常、民工返乡潮”等等提出延期交房抗辩，若在合同中没有特别约定，笔者认为均不构成不可抗力。因以上原因中气候因素在一定条件下是可以预见的，并采用一定的防护措施是可以克服的，因此，不能认定为不可抗力。建房过程中可能出现因民工返乡、停工等因施工纠纷造成最终的迟延交房或者因第三方过错以及资金、原材料等方面出现不能控制的问题在一定条件下可以作为不可抗力而免责理由。 在处理商品房销售纠纷案件时，应当抓住预售方能否预见、能否避免、人力能否控制等关键环节。例如，暴雨、停电、停水、停气等不利因素影响工期进展时，应将其作为影响交房日期的一个因素加以考虑，而不能作为不可抗力要求延期履行合同。有法律规定，施工单位在工程施工过程中因暴雨、停电、停水、停气等因素造成工期延误的，则工期可以顺延。应该注意的是，此款只能约束工程承建方和开发商，其内容是开发商和承建方在约定工期时所考虑的因素。而购房人不直接与承建方发生法律关系，无义务考虑此问题。故此规定不能作为预售方对抗购房人的理由。预售的开发商不能以此免责。 在施工中遇到的困难和技术难题是开发商在建造房屋之前就可以预见的，即使是不能克服的，那也是开发商在建造房屋过程中自己所需要承担的风险，而不能将此风险转移给购房者。同样。市政配套的批准与安装具有一定的程序