房地产企业并购及重组必要性.docVIP

房地产企业并购及重组必要性房地产业在国家宏观经济调控中占有举足轻重的地位，是国家产业政策和产业结构调整的重点。随着我国市场经济建设的逐步发展，市场在资源配置中的基础作用日益体现，加上国家投资体制的改革以及加入WTO，房地产企业必将受到很大影响，在加深了行业竞争的同时，也加剧了行业投资的风险。我国的房地产业同绝大多数行业一样，也经历了一个从计划到市场的阶段，而大规模的市场化开始于1999年国家福利分房的结束和系列金融政策的调整，至今也有一个从关系型到资本型、开发型到经营型、粗放型到品质型的转变。 企业并购与重组是当前企业改革中的热点问题。企业并购是实现企业改造、产权重组、产业结构和产品结构调整的重要方式，是实现资源在社会范围内重新有效配置的重要手段。但是纵观我国企业的并购与重组，涉及房地产企业的并不多。我国房地产企业的现状是绝对数量很大，企业规模偏小，开发能力非常有限，经营范围狭窄，其中不乏空壳公司，其效益可想而知。武汉市目前有800多家房地产企业，但开发项目的仅有300多家。当今世界大集团的扩张经营战略，无一通过并购与重组活动实现的。对于我国众多的房地产企业来说，并购与重组不仅是企业扩大规模，提高效益的方式，也是企业以小博大，提高竞争力的有效途径。 兼并是企业产权变动的基本形式，它是指任何一项由两个或两个以上的实体形成一个经济单位的交易。它与收购的共同点都是最终形成一个经济单位，但兼并是由两个或两个以上的单位形成一个新的实体，而收购则是被收购方纳入到收购方公司体系之中。但由于很少有被收购方进入后原有公司不发生重大结构变化的，所以人们往往把收购也看成是一种兼并，或者简称为并购。重组是指兼并或收购之后如何对资产进行重新配置。 一、兼并与收购是房地产企业进行资本扩张的有效途径 首先，房地产企业通过兼并和收购使其本身的规模得到扩大，这就使得企业拥有更大的能力来控制它的成本、价格、资金的筹措和客户的购买行为，降低产品的生产和销售成本，迅速扩大市场份额，改善同政府的关系，从而形成更加有利的竞争地位；同时企业规模的扩大必然也就提高了企业开发和建设新产品、开发和应用新技术以及抵抗市场突变的能力。 其次，房地产企业通过并购战略的实施，有助于企业降低进入新市场的成本。目前，企业的开发已不仅仅局限于本省本市，也可以面向全国其他的投资热点区域甚至国外的投资热点区域进行。尤其是我国加入WTO后，这种情况将更加明显。企业进入一个新的市场时必定会面临许多障碍，比如进入新市场的研究成本，该市场内既有同类企业的排斥、竞争，又有新市场营销渠道的建立等。如果采取完全投资新建的方式，将不仅使这些障碍对企业的影响加大，同时由于新增生产能力对行业或市场供求的影响，将有可能使行业或市场内部出现过剩的生产能力从而引发价格战。但如果企业对新市场的进入是采取并购方式的话，将使上述障碍降至很低，有利于迅速占领市场份额。我国有史以来的第一起通过股市的收购案件就充分说明了这一点。深圳宝安集团公司（主营房地产、工业区开发、金融贸易等）为了在上海市场占有一席之地，直接进入成本太高，所以从1993年9月开始悄然吸纳上海延中实业（即现在的方正科技，主营电脑、办公用品、机械等）股份有限公司股票，在不到一个月的时间内，宝安公司就拥有延中实业15.98%股份，最终成为其第一大股东而打入上海这个黄金地域，同时也提高了企业的知名度，为业务的顺利开展打下基础。 二、企业资本结构优化的方式――重组 如上所述，兼并、收购是企业实现资本扩张的一条有效途径，它可以使企业在资产规模、新产品开发建设、市场进入等诸多方面获得突破性进展。但应当看到，每一次并购并非企业资产的简单相加，更不是资本的盲目扩张。在所有的兼并、收购过程中，都伴随着企业资产的重组以及资本结构的调整。一个企业兼并、收购另一家企业时，它并不是简单地花钱购物，而是拥有了对该企业资产及其他生产要素的控制权，并通过这种控制权将被兼并、收购企业的资源与自己企业的资源形成互补或协同效应，产生1+12的效果，同样地，为保持企业资产的整体运营效益，优化资产的整体运营效益，优化资本结构，企业也可以通过出售、拍卖、股权转让等战略手段进行资产重组，剔除一些企业本身不善于经营管理的资产，避免资源的浪费或低效消耗。从这个意义上说，兼并、收购既是企业进行资本扩张的手段，同时也是企业资产重组、资本结构化的有效途径。但是资产重组也并非可以独立进行，它还必须有财务重组、人员重组、组织结构及管理重组、生产重组等的配合才能达到最终目标。 目前，很多有实力的房地产企业已经不再局限于本地域内的开发，也在纷纷开拓异地市场。在武汉市，已经有深万科、南京三金、上海复地、世茂集团、和记黄埔、浙江耀江等一批机构进入，这势必会带来武汉市房地产企业的重新整