20071015_东莞_南城莞香苑市调及定位(终稿)题库.ppt

主城区各区域多核心的发展趋势及政策的积极引导进一步推动项目所在片区的开发力度，南城为热点开发区域 93年 04年 90年 94年 97年 00年 05年 06年-07年 低档次商品房 花园新村 莞 城 东 城 南 城 万 江 商品房 江滨花园 商品房 新世界花园 东泰花园 商品房 东城中心 东城山庄 …… …… …… …… 03年 商品房 阳光假日 商品房 景湖花园 国际公馆 第一国际 商品房 都会广场 曦龙广场 多伦多翠邸 商品房 格林小城 御花苑 商品房 东骏豪苑 景湖春晓 商品房 金域中央 景湖湾畔 中信森林湖 未来世界 商品房 金月湾 景湖春天 新世纪豪园 商品房 水印长堤 盛世华南 理想0769 商品房 江南世家 商品房 星河传说 阳光澳园 凯旋城 商品房 旗峰天下 商品房 金域名苑 富怡花园 商品房 河畔广场 地王广场 商业 运河东1号 花街18 香港街 商品房 天骄峰景 香宾时代 万盛广场 尚书苑 商品房 金域中央 金域名苑 商品房 阳光海岸 风临美丽湾 土地资源 稀缺，旧 城改造尚 未提上议 事日程。 居住热点： 莞城 开端：东城；利用黄旗山脉 资源，大量开发高档住宅 热点区域：东城；大量项目 陆续开发，区域形象高。 土地资源减少 政府规划倾斜CLD；大项目； 竞争热点区域： 南城 旧城改造：成熟商业； 文化内涵；教育配套； 老区寸地启动： 东江 大型项目渐成主流： 新中心区域 产品升级： 市场激活 历史中的横向对比 南城自03年政府规划实施后，逐步升级为主城区热点开发区域 2007年城区各板块市场特征 住宅市场研判 东城区 南城区 莞城区 万江区 房地产特征 东城区凭借自然资源优势，完善的配套，主要集中了传统的大、中型，高、中档住宅社区，居住人口素质相对较高； 东城区未来发展趋势继续以中高档楼盘为主，但由于将寮步纳入城区体系，土地供应限制有所打破，是未来发展热点区之一 南城区是新城市中心，定位为高尚的中央生活区，享有完善的市政配套及文化配套；该片区开始形成集中生活区域，市场两极分化明显，既有以中、小型的中高档项目，也有依托稀缺资源的豪宅别墅项目； 随着政府规划力度的加大，片区内将会有多个中高档项目相继推出，将是未来的热点区域之一 莞城区是传统的商业中心，目前发展重点也是以商业为主，原有楼盘的档次相对较低，没有大的社区环境，未来住宅土地市场供应有限。 与莞城一河之隔的万江区过往给别人的印象是交通不便，治安差，相对落后。随着城市化的进程，万江区的地位逐渐显现，华南MALL带动了整个房地产的发展。江景是万江最丰富的资源，未来三四年将在大量以水为卖点的楼盘中存在竞争 物业类型 以类别墅、高层、小高层为主 以类别墅+小高层+高层为主 高层为主 小高层+高层+少量类别墅 主力户型 户型相比较大，以130-160平米三、四房为主 社区型高端住宅2-4房80-150平米；出现大平面的高层豪宅；小户型集聚 80-130平米，两房至三房均有 70-110平米两房、三房 客户群 本地企业家，高级公务员； 客户辐射面广 客户辐射面广；城区白领、公务员及附近镇企业主、高管、投资客 以运河东1号为主的新楼盘吸引的为城区居民及部分的投资客 本区域内的白领，公务员，其他城区客户比例少 2 南城房地产现状 南城房地产发展态势 ——四大组团 A、泛CBD片区 B、泛CLD片区 C、泛CLD东片区 D、南城高尚居住区 本项目位于泛CLD片区与南城高尚居住区交汇处 南城高尚居住区 泛CLD片区 泛CLD东片区 泛CBD片区 泛CBD片区 A B C D 备注：CBD有部分处于东城范围内，在此按照房地产的版块特征纳入本次研究范围进行一起分析 市场分析 A、泛CBD片区分析 CBD的规划 关键字：行政商务中心、公共配套 1、区位：规划基地以东莞大道为中心，北临旗峰路、体育路，西临行政文化中心，东临东泰花园未规划用地，南临四环路。规划总用地面积142.32公顷。 2、功能定位：是我市二十一世纪新城市中心的重要组成部分，功能定位以中央商务、商业办公、商贸发展等为主导功能，其它相关功能配套的多功能、多中心、复合型的中央商务区，集中全市三大中心职能，即商业中心、会展中心和商务中心。 CBD是南城乃至东莞的政治、经济、文化的核心，是东莞市政建设投入的最重点。坐拥众多写字楼和成熟的公共配套，已发展时尚岛、凯名轩等高端物业。属于精英白领居住的首选区域。 东莞大道 鸿福路 四环路 片区典型楼盘分析：小户型依托地段价值 具被认可的投资价值 典型楼盘 时尚岛 天诚康桥 德方斯 社区形象 规模 占地面积1.9万平米 ；建筑面积8.1万平米 ；容积率4.3；总户数954套； 占地面积12069平