房地产调研资料搜集的途径和内容-上书房信息咨询.pdfVIP

房地产调研资料搜集的途径和内容 （一）按调研对象划分 1、普查 普查是对调研对象总体所包含的全部单位进行调研。如果把一个城市人口的年龄、家庭 结构、职业分布、收入分布等情况系统调研了解后，对房地产开发将是十分有利的。由于普 查工作量很大，要耗费大量人力、物力、财力，调研周期较长，一般只在较小范围内采用。 当然，有些资料可以借用国家权威部门的普查结果，如可以借用全国人口普查所得到的有关 数据资料等。 2、重点调研 重点调研是以有代表性的单位或消费者作为调研对象，进而推断出一般结论。采用这种 调研方式，由于重点被调研的对象数目不多、企业可以用较少的人力、物力、财力，在很短 时期内完成。如调研高档住宅需求情况，可选择一些购买大户作为调研对象，往往这些大户 对住宅需求量、对住宅功能要求占整个高档商品住宅需求量的绝大多数，从而推断出整个市 场对高档住宅的需求量。当然由于所选对象并非全部，调研结果难免有一定误差，市场调研 人员应引起高度重视，特别是当外部环境发生较大变化时，所选择重点对象可能不具有代表 性了。例如，1993 年国家加强了宏观调控，一些房地产公司贷款受到限制，资金不足，开工 不正常，水泥等材料需求量急剧减少，在这种情况下，公司应及时调整，重新选取调研对象， 并对调研结果认真分析，只有这样的市场调研结果才能为企业制定策略提供有用的根据。 3．抽样调研 抽样调研就是从调查对象全体（总体）中选择若干个具有代表性特征的方法。从调查对 象总体中抽取样本的技术革新，就是抽样技术。抽样技术的优劣将直接影响样本的代表性， 影响调研结果的可靠性。抽样调研大体上可以分在两大类：一是随机抽样，二是非随机抽样。 随机抽样最主要的是特征是从母体中任意抽取样本，每一样本有相等的机会，这们的事 件发生的概率是相等的，这样可以根据调研的样本的结果来推断母体的情况。它可以分为3 1 种：（1）随机抽样，即整体中所有个体都具有同等的机会被选作样本；（2）分层随机抽样， 即对总体按某种特征（如年龄、性别、职业等）分组（分层），然后从各组中随机抽取一定 数量的样本；（3）分群随机抽样，即将总体按一定特征分成若干群体，随机抽取其中一部分 作为样本。分群抽样与分层抽样是有区别的，分群抽样是将样本总体划分为若干不同的群体， 这些群体间的性质相同，后再将每个群体进行随机抽样，这样每个群体内部存在性质不同的 样本。而分层抽样是将样本总体划分为几大类，这几大类的间是有差别的，而每一类则是由 性质相同的样本所构成。 非随机抽样是指市场调研人员在选取样本是并不是随机选取而是先确定某个标准，然后 再选取样本数。这样每个样本被选择的机会并不是相等的，非随机抽样也分为 3 种具体方 法：（1）就便抽样。也称为随意选择样本，如在街头上任意找一些行人询问其对某新产品的 看法和印象。这在商圈调研中是常用的方法。（2）判断抽样。即通过市场调研人员，根据自 己的以往经验来判断由哪能些个体来作为样本的一种方法；当样本数目不多，样本的间的差 异又较为明显时，采用此法能起到一定效果。（3）配额抽样。即市场调研人员通过确定一些 控制特征，将样本空间进行分类，然后由调研人员从各组中任意抽取一定数量的样本。 （二）按调研方法划分 1．访问法 这是最常用的市场调研方法。科学设计调研表，有效地运用个人访问技巧是此方法成功 的关键。 （1）设计调研表。调研表是反映企业决策的思想，是本企业营销部门最关心 、最理想 得到的重要信息来源之一。因此要想搞好调研，就必须设计好调研表。 设计调研表的步骤：一是根据整个研究计划的目的，明确列出调研表所需搜集的信息是 什么。例如对房地产公司来说，需要得到在所投资的地方下列信息：消费者对购方的兴趣， 消费者的收入以及购买方所能承爱的能力，还有消费者对住房的标准要求等等。二是按照所 需搜集的信息，写出一连串的问题，并确定每个问题的类型。房地产公司要想占领市场，既 要了解目前该城市的人口分布、年龄情况、家庭结构、住房面积、消费者拥有房子情况，又 要了解居民的收入水平（基本工资、奖金收入，消费者购买生活必需用品和