郑州市商品住宅享用价格的研究.pdfVIP

摘要 住宅是每个居民生活的必需品，住宅价格的波动不仅关系到我国经济的平 稳发展，还极大的影响到居民的生活质量，城市住宅价格问题已经成为社会各 界共同关注的焦点。本文在张所地教授主持的国家自然科学基金项目《城市不 动产动态与预期评估模型研究》的资助下，从住宅特征的角度构建了影响郑州 市商品住宅价格的指标体系，采取五种方式确定了各指标的作用分值，通过回 归分析得出郑州市商品住宅享用价格模型，并据此分析了各住宅特征对郑州市 住宅价格的影响方向与程度。主要工作如下： 1．构建了影响郑州市商品住宅价格的指标体系。 本文通过总结相关文献并结合郑州市商品住宅市场的实际情况，选择了20 个住宅特征作为模型的自变量。其中首次提出在构建影响住宅价格的指标体系 时应考虑预期因素对住宅价格的影响，并在实证研究中以地铁这一项预期因素 进行了分析。 2．确定了各指标的作用分值。 本文以郑州市普通商品住宅为研究对象，以主城区范围内的六个行政区为 用实际观测数据、综合评价打分、虚拟变量、分等级赋值、指数衰减作用分值 法五种方法确定了各指标的作用分值。其中在商服繁华度方面，本文运用张所 地教授在城市土地定级估价综合模型中测算因素作用分值的方法，对商业繁华 度进行赋值。在物业服务质量方面，用物业服务企业的资质等级代替物业管理 费来反映物业服务质量。此外，本文首次对开发商品牌进行量化，并通过房地 产开发企业资质等级与企业2010年在郑州开发楼盘的累计销售额排名来综合反 映。 3．构建了郑州市商品住宅享用价格模型。 本文通过构建郑州市商品住宅享用价格基本模型和对数模型，估计住宅特 征的享用价格和边际价格。研究表明，对数模型的拟合效果较好，更适合用来 分析郑州市住宅市场。在此基础上，笔者根据对数模型结果将住宅特征对住宅 价格的影响程度进行了排序，并随机选取一个楼盘的数据来验证郑州市商品住 宅享用价格模型结果的有效性，模拟结果与实际价格相差甚微，仅为1．8％。检 验结果表明，该模型能很好的模拟现实中住宅特征对住宅价格的影响，具有一 定的实用价值。因此，可以将其应用到郑州市商品住宅市场中，为政府有关部 门合理规划城市布局，完善城市基础设施等提供相应信息，为开发商进行住宅 产品的开发与定价等提供借鉴和参考。 【关键词】 商品住宅价格住宅特征享用价格享用价格模型 【课题资助】国家自然科学基金《城市不动产动态与预期评估模型研究》，编号： Abstract The isa oflifeforeachresident．Residentialisnot housingnecessity price volatilityonly relatedtothestable ofour also the of country’Seconomy,butaffect development greatly quality the ofurban hasbecomeacommonfocusofthe residents’life，then problem prices housing the ofProfessorSuodichairedthe community．Under NationalNaturalScience auspices Zhang by Foundation realestate and assessment construct