中国房地产业发展趋势基本估计.doc

中国房地产业发展趋势基本估计【摘要】 预计房地产业发展将由垄断竞争进入完全竞争时代,由卖方市场进入买方市场,由杠杆投资阶段进入实力投资阶段,由乐观预期进入冷静思考阶段。 【关键词】 房地产业发展 趋势 估计 Abstract : The real estate development will be expected to perfect competition monopolistic competition into the era, from a seller’s market into a buyer’s market, from leveraged investment stage to the strength of the investment phase, from optimistic to think rationally is expected to enter the stage. Key words:Real Estate;Development; Trend estimates 当房地产业成为一个谁都能赚到钱,甚至获得暴利的行业的时候,它肯定是危机四伏的。到2006年下半年,房地产市场自我调控和释放风险的信号已经显现:第一,商品房空置率增加,超过风险控制线。第二,房地产市场投资仍然较猛业外巨头抢滩房地产。在这种一面是商品房空置率扩张,一面是新开工楼盘大幅增长 氛围中,新企业持巨资再度猛烈加入,势必加剧房地产市场的风险。第三,国家相继出台针对房地产行业的宏观调控政策,给整个房地产市场带来了较大的冲击,导致房地产销售价格上涨幅度持续放缓甚至价格下降,这种市场态势还将持续3-5年。 因此,可以肯定地说,2006年将成为我国本轮房地产周期的转折点,未来5年左右我国房地产市场将逐步走向衰退,出现几个明显的转化: 1.由垄断竞争进入完全竞争时代 中国房地产在产品市场--房屋建设和销售市场,已经无奈全市场化,甚至像家电等行业那样进入了完全竞争时代;但在土地和资金市场确实暗箱操作和官商(地)结合。如今这些”旁门左道”几乎全部被堵死了。今后所有土地必须进入招拍挂;不交齐土地出让金不仅拿不到土地证,还拿不到预售许可证;银行停止土地贷款,第二套住宅和别墅的的按揭贷款条件提高房地产业将与经济全面接轨,进入完全竞争时代,真正走向了成熟、理性和公平,由垄断经济向市场经济迈进,逐步与世界贸易组织和海外资本游戏规则接轨。 2.由卖方市场进入买方市场 1998年的货币分房和按揭贷款使中国的房地产集中喷发出巨大的消费能力和庞大的市场需求令中国房地产出现了为期五年的卖方优势但是随着消费节奏的慢慢恢复,客户对房地产产品、法律和政策等相关因素的了解和把握也越来越深入练达,消费者在与开发商、监督部门的斗争和博弈中成熟起来。老百姓买房已经可以想逛超市一样左挑右选了。产品的极大丰富,按揭贷款和预售条件的严控,在主观和客观上都会造成持币待购现象,在总量饱和和差异竞争的双重压力环境下,中国的房地产市场已经由卖方市场进入买方市场。 3.由杠杆投资阶段进入实力投资阶段 其他行业相比,中国的房地产业历来是历来是杠杆经济原理运用最充分的行业。由于以往土地、贷款、垫资、预售等一系列政策的宽松和倾斜,一个项目往往只需总投资额的30%甚至更少,就可以运作起来,而且大家也习惯了这种“四两拨千斤”的投资模式。接踵而至的相关政策,如项目的资本金比例提高到35%土地招拍挂需要支付前期拿地资金、土地贷款的停止和开发贷款的紧缩、对期房转让和预售条件的高门槛和消费者现房观念的成熟等,都是的中国房地产业将有由定金式的投资模式向实力型投资模式转化。既往资金链的任何一环投机取巧的漏洞和可能都被或者正在被堵死。能不能迈出这决定性的一步,完成对中国传统地产的超越,是中国房地产商所面临的严峻考验。在目前的资金链形态中,特别是非银行资金进入的管道和工具匮乏的情况下,一个企业的金融资源、资金潜力和市场前瞻性将是决定未来成败的关键。 4.由乐观预期进入冷静思考阶段 中国房地产过去由于突然进入商品房时代、个人住房私有化的迅猛需求、集中爆发的消费能力和巨大惯性三大原因,形成了独特的短期开发销售模式。随着土地成本、资金成本、市场竞争成本、政策成本和管理成本的不断加大,消费者对产品性价比的要求越来越高,平均利率也逐年下降。靠直觉、胆略、运气和经验成功的第一代房地产企业(家)正面临严峻的考验和危机。房地产业的发展需要冷静的思考、成功的策划、优良的管理、充足的资本金和前瞻性的战略思维。 从2008年1-8月我国房地产业的运行情况看,我国房地产业进入“衰退阶段”的迹象已经非常的明显,商品房销售面积和销售额增长率出现了大幅度下降