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北京市郊区宅基地流转问题探究编者按:长期以来，农村宅基地流转问题一直是土地管理的难点。那么，农村宅基地流转现状究竟如何?存在什么问题?破解之道又在哪里?这一连串问题都没有标准答案。近年来，中国土地勘测规划院地政研究中心的专家以北京郊区为例，对此进行了专题研究，取得了一批调研成果。虽然个别观点不同于主流说法，但作为学术交流与探讨，我们还是刊发了此文。专家究竟说了些什么?读者不妨一阅。 北京市郊区的宅基地流转比较普遍，特别是在交通便利、工业基础条件优越、远郊平原景观秀丽的区域。据调查，京郊大部分村镇的宅基地流转案例占宅基地总数的10%左右，有的甚至高达40%以上。因此，将北京市郊区作为农村宅基地流转的研究区具有十分典型的意义。 我们的调查点选择了朝阳、大兴、昌平和怀柔四个区(如图1)，分别代表近郊平原地区、远郊平原区和远郊山区，便于进行区域间对比分析。再在每个区选择一个乡镇的1个～3个村，重点深入了解该村宅基地和农民房屋的具体情况，考察宅基地和农民住房流转的数量、方式和管理等情况，做到有点有面，点面结合。 北京郊区宅基地流转的主要形式 北京市郊区农村宅基地流转，主要有买卖、租赁和国家征收三种形式，其中以出租最为活跃。 (1)买卖房屋。随着社会经济的发展和城市化进程的推进，不少务工经商的农民逐步向城镇集聚，取得一定的经济收入后在城市购买商品房，而将原农村住宅连同宅基地出售给他人居住或用作经营场所。据调查，买卖后房屋所有权证发生转移，通常还由买方出资修葺房屋甚至改造房屋结构，部分房屋的用途转变为商业用房。从交易主体看，包括两种情况，第一种情况是本村内成员之间的买卖。有的农村居民农转非后，留下房屋无人居住;有的农户因婚丧嫁娶一户有多处宅基地和房屋，长期无人居住，于是出售给那些急需建房又无处安排的本村居民居住。按照北京市第39号令《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》中第九条规定，“村民全家迁出本村或由农业户口转为非农业户口后另有住房的”，“可经乡人民政府批准，按照规定的价格出售给符合申请建房用地条件的村民”，因此是合法行为。第二种情况是非本村成员购买。在怀柔区和昌平区，一些风景秀丽、依山傍水之地吸引了不少城市居民。有的出售给城市退休人员，用于周末或夏季度假休闲;有的出售给艺人们，办公和居住两用。如昌平区兴寿镇的上苑村，吸引了很多画家在此扎寨，成为有名的“画家村”，他们出钱改造，使基础设施条件和环境不断改善，服务业水平不断提高，带动了农村经济的发展。第一种情况即本村村组成员间的买卖比较简单且具有合法性，而第二种情况比较复杂，涉及本村外的农民和城市居民两类购房主体，其中以城市居民购房为主。但均超出我国现行土地管理制度规定，因此属于不正当交易行为。 (2)出租房屋。调研发现，农宅出租是最为普遍的流转形式(如表1)，即村民在依法取得的宅基地上建成房屋后，将房屋整体或部分出租，个人获得利益，承租人将其作为住宅、办公、休闲、仓库或其他经营服务场所，在出租房屋的同时也出租了宅基地的使用权。据调查，出租房屋以居住用途为主，在流转前后一般不改变房屋的用途，房屋所有权证仍归出租人所有。由于租金水平随着房源紧缺和农村经济发展不断提高，出租期限较短，一般为1年～2年，甚至更短的几个月，租赁到期后按照最新租金水平再续约。然而，有些地区农民住房的租期长达几十年，租金一次性付清，出租人一般进城居住，不会再回来要房，承租人长期拥有此房。由于政府明令禁止宅基地和农民住宅买卖，因此，城镇居民便采用这种变相的手段购买农民的房屋和宅基地。 (3)国家征收宅基地。因开发区或者基础设施建设需要征占农民宅基地而将农村部分居民搬迁，原宅基地改作他用。如高速公路建设中，公路所经村庄部分农民必须搬迁;或因城市规划调整等原因，城乡结合部的部分原宅基地被用做城市建设用地的。 北京郊区宅基地流转的原因 (1)经济利益驱动寻租行为。房屋通过买卖或出租，可将闲置的固定资产转变成现金收入，收益可观。据调查，旧宅私下出卖价因区位而异，一般不低于原造价，相当原标准新建造价的七八成，而且区位好的乡村农宅卖价不断上扬。密云县城附近的靳各寨村，近5年(2000年-2004年)的农宅卖价为:一个宅院3.2万～10.0万元、平均5.74万元，每间房屋价在0.78万～1.25万元间，平均为0.95万元;而前5年(1995年-1999年)是:一个宅院2.0万～7.0万元、平均4.34万元，每间房屋价在0.50万～1.20万元间，平均为0.70万元。出租房的年租金，在朝阳区的金盏地区为1800元～3600元/ 间，大兴卫星城边缘地带的孙村平均为1183元/间，6905元/户。这种流转收益行为被称作“瓦片经济”，它实际上反映了农民在受到种种制约、难