2.房地产交易类型和流程.pptVIP

房地产市场与交易;2. 房地产交易的类型和流程;2.1 房地产交易的含义;2.2 房地产交易的特点(一);(6) 交易活动可一次完成，也可按时间分期陆续实现。 (7)交易受法律约束。受国家监督和检查，政策性强。 (8)房地产个别性强、差异性大，不可能有统一的价格标准，需要专业人员提供可据参考的交易价格。 (9)交易受区域性的限制，地区间的房地产交易价格不易比较。 (10)市场结构复杂，交易过程中，专业性强，手续、信息繁杂，需要广泛的中介服务。 (11)由于房地产具有保值与增值的作用，因而房地产交易具有消费与投资的双重性质。;2.3 房地产交易的基本流程;出让（转让）或划拨两种方式;土地使用权挂牌出让:案例;　一、基本案情 ;1．该地块位于玉环县珠港镇坎门鱼港花礁岩填海开发工程区域,开发编号为2002—005号,面积25．9434公顷,用途为混合住宅用地(商住混合),土地使用年限为70年；容积率不大于1．5,绿化率不少于35％,日照间距为1:1．1以上,建筑密度在30％以下,在取得土地使用权之日起5年内完成建设； 2．该地块挂牌起拍价为4300万元,成交地价在成交后付40％,余额在合同中约定付清； 3．凡具有资金实力,并能在规定时间完成建设的中华人民共和国境内外的公司、企业和其他组织均可参加竞买；;;是否成交的条件;;;;;;;;时间公司认为： 根据国家法律规定:“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或挂牌方式出让”,而国土局作为唯一代表国家出让国有土地的部门,在未经有权部门批准发布挂牌公告后又取消挂牌,按照常理,是不可能的事情,国土局对此恶意毁约行为应承担全部的法律责任。时间公司已取得了本次挂牌的最高报价,是本次挂牌的竞得人。 根据2001年11月11日台州市人民政府第74号令即《台州市国有土地使用权出让招标拍卖管理办法》(以下简称台州市政府令)第二十九条之规定,时间公司交纳的2000万元履约保证金,是时间公司、国土局约定的在签订国有土地使用权出让合同之前的立约定金,根据《中华人民共和国担保法》(以下简称担保法)第八十九条、第九十条之规定,国土局应双倍返还。 根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第五条所规定的公平原则和国土资源部、监察部于2002年8月26日颁布的《关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知》的精神,为了防止国有资产流失,国土局不得改变《挂牌出让公告》和《挂牌出让须知》中确定的报名主体的条件,应尽速补办相关手续,继续履行公告所确定的义务。 →;;;;;一审法院的认定与判决;2、关于双方当事人之间国有土地使用权出让合同是否成立的问题,合同法第十五条第一款明确规定“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请”。据此,本案的挂牌公告系要约邀请,而非要约。时间公司诉称本案系要约的理由不能成立。2002年11月21日,时间公司的报价系要约。根据中华人民共和国国土资源部2002年5月9日颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第十九条的规定“挂牌期限届满,按照下列规定确定是否成交:1．在挂牌期限内只有一个竞买人报价,且报价高于底价,并符合其他条件的,挂牌成交；2．在挂牌期限内有两个或两个以上的竞买人报价的,出价最高者为竞得人；报价相同的,先提交报价单者为竞得人,但报价低于底价者除外；3．在挂牌期限内无应价者或竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的,挂牌不成交。在挂牌期限截止时仍有两个或两个以上的竞买人要求报价的,出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价,出价最高者为竞得人”。而本案国土局在未经依法批准前,擅自挂牌出让国有土地使用权,浙江省国土资源厅责令停止挂牌,在此情况下,既没有确定时间公司为中标人,也没有与其签订确认书,国土局尚未作出承诺,据此,双方之间的合同关系尚未成立。时间公司诉称双方之间已形成合同关系的理由不能成立。鉴于2002年11月20日挂牌出让底价为5700万元的函件及2002年11月21日“挂牌出让竞买报价单”非本案主要证据,对其认定与否对本案实体处理没有影响,故对时间公司要求对上述两份证据再次申请鉴定,不予支持。;3、关于双方之间的国有土地使用权出让合同是否有效的问题,双方之间的国有土地使用权出让合同关系尚未成立,因此,不存在国有土地使用权出让合同的效力问题。至于本次挂牌出让行为的效力问题,《土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称城市房地产管理法)、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规对土地出让的权限范围均未作规定,但浙江省人大常委会颁布的于2000年7月5日施行的《浙江省实施中华人民共和国