国内外金融CBD开发建设经验借鉴及启示.doc

国内外金融CBD开发建设经验借鉴及启示一、CBD的定义、起源与特征 纵观全球金融CBD的发展，从美国纽约的华尔街到英国伦敦的金融城，从法国巴黎的拉德芳斯到日本东京的新宿，从上海陆家嘴到北京金融街，既有在长期的经济发展过程中慢慢自发形成的，也有为分担老城区压力而主动迁出的，还有在政府引导下从无到有迅速开发建设起来的，各种经验都值得后来者借鉴。本文讨论国内外金融CBD的发展模式与开发建设经验，为国内新近兴起的金融CBD的开发建设抛砖引玉。 (一)CBD的定义 CBD(中央商务区)是现代商务活动的中心区域和黄金地带，它不但聚集了大量金融、贸易、商业、信息及中介服务机构，同时也拥有了众多商务办公、酒店、公寓等配套设施和完善的市政交通以及高速快捷的通讯条件。它不仅是一个国家或地区经济实力和社会文明开放程度的体现，而且是现代化国际大都市的窗口和象征和重要标志，也是城市国际化的必由之路。 (二)CBD的起源 1923年，美国芝加哥大学社会学家伯吉斯(E.W.Burgess)教授在研究芝加哥城市结构的时候提出了CBD(Central Business District)的概念，当时定义为“商业会聚之处”。随着内容的不断发展丰富，CBD已成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。 (三)CBD的特征 一般而言，CBD应该具备以下特征： 1　城市的功能核心区，城市经济、科技、文化、商业等高度集中之地； 2　交通便利，人流、车流、物流巨大； 3　白天人口密度最高，昼夜间人口数量变化最大； 4　位于城市的黄金地带，地价最高； 5　高楼林立，土地利用率最高。 二、CBD的区位、规模与配套比例 (一)CBD的区位 从CBD的区位看，自发形成的CBD位于城市核心区。自发形成的CBD大多是在原来的商业中心区的基础上，逐渐发展成为中央商务区的。而城市中央商务区大都是在城市中心交通便利的区域，如纽约曼哈顿及中国香港中环。政府规划引导形成的CBD则主要为缓解中心城区压力规划建设的，因此大多远离城市中心区，位于城市的近郊区，如巴黎拉德芳斯。 (二)CBD的规模 各个城市的CBD用地面积基本上在1至5平方公里的范围内，有的甚至更大；其建筑面积少则五六百万，多则上千万平方米，地价可谓是“寸土寸金”。土地面积的大小与中心城市在世界城市体系中的地位相关性不大，但顶级城市的建筑密度明显高于其他城市(表1)。 (三)CBD的建筑配套比例 CBD高端行业聚集，金融、证券、保险、房地产、会计、咨询等高端服务业都是中央商务区发展的重点行业，企业总部及大企业集团分支机构也主要集中于中央商务区。但除了办公设施之外，配套建筑也占相当的比重。 CBD建筑面积的数量可以较为明显的分为两个等级，大于1000万平方米的纽约、东京和巴黎，以及小于1000万平方米的香港和上海。 三、国内外金融CBD的发展模式 国内外著名金融CBD的形成与发展主要有三种模式： (一)在商业竞争中自发形成的金融CBD 例如纽约的曼哈顿和伦敦的金融城各自都有几百年的繁荣历史，但起初都只是普通的商业中心，后来才逐渐演变成金融CBD。 (二)为分担老城区压力而主动迁出的金融CBD 例如东京的新宿和香港的中环，都是为了缓解老城区的发展压力，赢得更大的发展空间，而在一个相对不错的基础上重新规划建设起来的。 (三)在政府引导下从无到有建设起来的金融CBD 例如巴黎的拉德方斯、上海陆家嘴和北京金融街。其中巴黎拉德芳斯的建设用了五十年，而上海陆家嘴和北京金融街的建设到目前为止都用了近二十年。 我们认为：天津滨海新区于家堡金融服务区的开发建设就应借鉴巴黎拉德芳斯、上海陆家嘴和北京金融街的发展模式，由政府主导开发规划，以优惠政策引导以金融产业为主导的现代服务产业人区，并为人区企业提供高效便捷的行政服务，在先期以财政支持高质量的配套工程建设，同时谋求上市融资以确保长期可持续发展。 四、国内外金融CBD的成功经验与存在的问题 (一)纽约曼哈顿 纽约曼哈顿的发展模式是以现代金融服务业带动现代服务业的发展，他们重视产业、人口、文化娱乐的集成度，以聚集顶尖的金融机构、人才和资金、信息为宗旨发展全球总部经济；同时注重金融CBD功能的多样性，集金融、商贸、会展、文化、娱乐、旅游于一体。但目前仍存在着生活服务环境较差和令人头痛的交通问题。 (二)伦敦金融城 伦敦金融城拥有可作为全球楷模的自律管理模式、严格而公平的监管体系以及以原则为基础的监管模式；有着出行便利的交通体系和先进的信息网络；有着强大的人才队伍支持和深厚的文化积淀。其“限制性分区”整