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浅谈信阳市二手房交易市场现状（2015.2-2015.6）2014年12月，我进入信阳房产网，开始和信阳市的二手房打交道，经过我这些天的学习和对信阳二手房市场的认知，我想浅谈一下信阳市二手房交易市场的现状。信阳市新楼盘概况目前，信阳新楼盘集中分布于羊山新区、浉河沿岸与南湾风景区，而浉河沿岸与南湾风景区的新楼盘作为景观地产和旅游养生地产，这些新楼盘的特殊性和消费指向性让我觉得我们可以暂且不用去关注它们，所以我着重说一些羊山新区的新楼盘概况。自羊山新区规划开发以来，信阳市新楼盘建设如雨后春笋般，从万达、恒大、中乐和东方今典等国内知名品牌开发商入驻信阳的态势上，以及信阳高铁东站辐射圈的逐渐成熟，我们可以看出信阳市次城市中心的立体呈现已经初步完成，再加之万达广场、西亚和美、中乐百花、锦江酒店、恒大商业广场等规划、在建或已落成的商业娱乐生活配套和市行政审批中心、羊山外国语小学、羊山中学、百花图书馆、百花大剧院等已落成的行政文化教育配套，羊山新区的未来必然是信阳市的另一个未来。信阳市新楼盘的角色转变在2014年信阳市新楼盘的销控统计表上，我们可以看出，信阳市新楼盘的预售房存量已经不多了。如果刻意的去分析信阳市2014年新楼盘销存和信阳市常住人口数量的关系，我们可以发现，信阳市常住人口数量、老城区现有住房数量和信阳市2014年新楼盘销存数量三者之间有着特别纠葛的关系。首先，信阳市常住人口数量和老城区现有住房量已经在一个平衡点上了，甚至于老城区已经出现一些空置房；其次，我问过一些信阳市老住宅区的老住户，他们对信阳市的新楼盘几乎没有购买意向；然后，信阳市新楼盘的预售房存量已经不多了。那我们就会想，这些新楼盘的房子卖给谁了。细细想来，也就是以下几种可能了：县乡两级来市区安家置业的房产消费者买走了一部分；单位集资房、返迁安置房等政策性住房占了一部分；市区常住居民换房置业改善居住环境买走了一部分；多区域多方向多层次的房地产市场投机者看中了一部分；综上所述，信阳市新楼盘的销存确实值得考量一下，抛开上述第一种可能、第三种可能所带走的具有稳定居住因素且短期内不易转变成存量房的新楼盘销存量和第二种可能中不能发生产权交易的返迁安置房所带走的新楼盘销存量，我们来重点考量第二种可能中的单位集资房部分和第四种可能。单位集资房，因为均价低、权证齐备、地段较好等因素而被很多存量房屋消费者所青睐，可这些单位集资房尽管权证齐备，但是在权证下发过程中总会有这样那样的结蒂。所以这些房子短期内的二手房转换率虽然较高，成交量却很低。多区域多方向多层次的房地产市场投机者，可以有如下的解释：多区域，本地和外地；多方向，学区、商业、交通、行政等；多层次，资本层次、房产层次等。外地人必然是短线投资，一般都会在楼盘认筹期出手，在楼盘开盘后收线。本地人，有的是短线投资，有的是长线投资，本地人的短线投资一般是急于回笼资金，长线投资一般是以房养房用租还贷或待市而沽。学区、商圈、交通、行政必然是城市居民所热衷的并作为重点置业参数来进行市区置业的。再从资本层次方面论述，小资本小回报，大资本大风险，资本流量和负债计划都在影响这些房地产市场投机者的房产投资标准；而论及房产层次，品牌楼盘和小商小作的区别必然是存在的，因为品牌价值而受到影响的房产均价、房屋质量信任值、物业托管信任值等，也是房地产市场投机者所关注的。可说到最后，现在这些单位集资房和投资性商品房所消化的新楼盘终究会释放出很多二手房，来充实信阳市的二手房交易市场。所以，我个人认为，信阳市，尤其是羊山新区，新楼盘的销存现状都是在为以后的二手房交易量做很好的铺垫。信阳市二手房价格的区域化和常态化（一）信阳市二手房价格的区域化信阳市市区，现在是由浉河区、平桥区和羊山新区三个区域组成。浉河区是信阳市之前的行政、文化、经济中心，居住环境毋庸置疑，早期信房集团开发的金杯花园、成功花园、报晓新村等大幅楼盘，再加之信阳市各个单位的自建房或集资房，几乎把浉河区所有的繁华地段都圈占了。然后，西亚和美广场、大商集团名下的千盛百货和新玛特商超、亚兴新天地和胜北步行街，以及现在的万家灯火城市广场，几乎构成了信阳市现下最繁华的商圈。平桥区是信阳市的老工业区，所以平桥的住宅区几乎是老工业区的生活配套，也可以说是老工业区早期的职工住房安置区。羊山新区是信阳市现在的行政中心，信阳市绝大部分市政机关已经迁址到羊山新区，如前文所述，商业、金融、教育配套的在建和成熟，将推动羊山新区成为信阳市新的城市中心商圈。既然，平桥区、浉河区与羊山新区在区域职能和发展前景上有着如是的区别，那么这三个区域二手房的价值含量和价格表现肯定是不一致的。在新的老城区改造方案尚未得到切实推行时，浉河区的市心商圈势必会渐渐没落。而羊山新区随着商业经济教育等各项配套的完善和成熟，信阳新城市中心在羊山新区落地开花也是必