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基于控制住宅建设成本及工程造价管理有关讨论摘要:面对全球金融危机,银行严格对房地产企业开发贷款和住房消费贷款的发放,外围资金供应不容乐观,进一步加大了房地产开发企业的经营风险。房地产开发企业要想在激烈的市场竞争中立于不败之地,必须加强对开发项目的工程造价管理,控制和减少商品住宅建设成本,力求取得最大的经济效益。 关键词:住宅建设成本造价管理控制 一、住宅开发建设成本与工程造价管理之间的关系 住宅作为一种特殊商品,其生产和交易不同于一般的工业产品。施工生产周期长,计价方式独特,影响成本支出因素多。本身既有一般商品的成本属性,又有其独特的成本构成。商品住宅开发过程中的造价管理,就是在满足住宅建设质量标准和开发进度的前提下,在项目的投资决策阶段、设计阶段、招标投标阶段和施工阶段,对住宅建设成本进行准确的预测与合理的控制,随时纠正发生的偏差,达到有效降低住宅建设成本的目的。 通常情况下,住宅开发成本是指从建设用地的取得到房产销售完毕全过程所支出的各项费用总和。按费用支出性质的不同,住宅的开发成本由4部分组成:第一、土地使用费,指开发商为获得建设用地而需支付的土地使用权出让金、土地征用及拆迁补偿费。第二、住宅建设成本,指从住宅的规划设计到建成交付使用过程中发生的各项费用。主要包括前期工程费;建筑安装工程费;附属工程费三部分。第三、住宅的销售成本,指建成的商品住宅在销售过程中所发生的各项费用支出。第四、其他成本,指房地产企业的管理费、贷款利息等费用支出。 二、目前住宅开发项目工程造价管理存在的问题 许多开发商对工程造价管理概念比较模糊,认为工程造价管理就是加强项目的预决算工作,忽略了工程造价是一项全过程、全方位、动态的、系统的管理,把工程造价管理工作简单地停留在竣工结算这一环节,项目成本的控制处于事后的被动状态。 设计是对开发项目进行全面规划和具体描述实施意姜薪萍:住宅开发建设成本控制与工程造价管理研究图的过程,通常由设计单位的建筑师等专业技术人员来完成,设计方案直接决定住宅的建设费用和建设工期,对工程造价的影响程度占75%以上。可见,设计阶段的造价管理是有效控制住房建设成本的关键环节。 施工阶段现场签证费用居高不下的主要原因有:一是施工承包合同不严谨;二是大量的设计变更导致施工索赔太多;三是监理工程师主要精力放在监督管理工程进度、质量和安全上,尽管监理范围包括工程质量、进度、成本、安全等内容,但对成本控制相对关心较少;四是开发商现场管理人员对工程造价的计价方法、工程定额、工程造价管理等政策规定了解不够透彻,使得现场签证控制不严。施工阶段是住宅商品实物形态形成的过程,也是开发商大量直接投入人力、物力和资金的时期。施工过程动态性强、涉及环节多、造价控制难度大,设计图纸、施工条件、市场价格等因素的变化都会直接影响工程的实际成本。 三、住宅开发项目工程造价管理与建设成本控制 商品住宅开发是一项综合性的技术经济活动,投资大、建设周期长、涉及面广、风险大。开发商必须对当前动态的房地产市场进行深入、仔细调查,对国家经济未来发展及房地产行业走向进行预测研究的基础上,得出有关购买者的需求特征、消费结构、不同群体的收入状况、消费偏好、实际支付能力;类似项目的售价、成本费用、开发周期、空置率;市场利率、融资渠道等基础数据。通过对房地产市场、国家经济和项目效益深入可行性研究后,决定拟投资项目的开发位置、规模、功能、房型组合,估算项目的总投资并预测可承受的项目成本支出费用、销售价格、投资收益率等目标控制值。正确的投资决策不仅决定房屋的销售收入,其估算值还是项目开发投资管理目标的最高限额,贯穿于项目开发建设全过程,控制着项目决策之后设计及施工阶段的投资支出,不容突破。 据统计,技术经济合理的设计,可以降低工程造价5%～10%,甚至可达10%～20%。在市场经济下,开发商要获得一个技术先进、经济合理的优秀设计方案,除了积极配合设计单位工作以外,还必须要做好招标投标择优选择设计方案、严格设计合同条款、制定图纸会审制度。 虽然施工阶段对项目造价的影响程度仅为10%左右。但如果忽视对施工现场管理,不注意协调各方的关系,致使项目的工期拖延,质量下降,同样会造成实际成本费用支出大大超支。要建成一项工程项目,可能会有多种施工方案,但每种方案所花费的人力、物力、财力是不同的。所以,施工组织设计决定工程造价的高低,是工程竣工结算的重要依据。 在市场经济条件下,材料价格受市场供应状况左右,要建立自己信息渠道,随时掌握生产要素市场价格动态变化。尤其是工程上所用材料、设备,品种多、数量大、价格高(占工程成本的80%)。必要时,对一些常用材料和设备可建立自己的供货渠道,这样既可保证工程质量,又可降低成本。