市场阵痛难免 地产拐点难现.docVIP

市场阵痛难免 地产拐点难现土地供应不足的问题虽然在不断困扰着开发商，但土地供应的增减是由政府所决定和控制的，而这种政府行为是开发商所无法左右的。 资金问题则是开发商们心中永远的痛，对于以追求利润最大化为目标的开发商来说，资金再多也不够用。接二连三的加息已使开发商的融资成本不断增长，而商业银行为防范金融风险也纷纷提高了对房地产开发贷款的审批条件，同时对企业自有资金的要求也更加严格；《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》政策的实施使开发商分期付款取得土地将不再可能，从而进一步限制了开发商通过土地取得资金。 那些规模小、实力差的中小开发商不但资金更加短缺，融资也将越来越困难，如果不尽快找到更好的融资方式或实行联合、并购等战略，他们将难以继续生存。解决资金短缺问题需要进一步拓宽融资渠道，改变目前单一的靠银行提供资金支持的局面，近年来，有关各种融资方式的探讨一直在继续，相关方面也都在努力尝试，不少开发商已经开始选择利用房地产信托、股权出让、联合开发等方式来进行融资，房地产投资信托基金(REITs)的上市进程也在加快，相信在不久的将来，房地产开发商将不再为融资而头疼。 宏观调控：拽紧投资与土地僵绳 从目前情况看，今年的宏观调控虽然取得了一定的效果，但还是未能实现预期的目标，房地产投资增速快、供需结构矛盾等问题仍然存在，房价快速上涨的势头也未得到有效的缓解。因而，2008年国家会根据今年的调控情况制定更加深入具体的调控措施，进一步引导房地产市场走向成熟稳定。 经济方面：中国经济发展虽然已出现了过热的苗头，但总体来看，目前依然处于良好的上升中，2008年还将保持高速增长，这为房地产市场的稳定繁荣提供了良好的保证，同时作为国民经济产业重要支柱之一的房地产业也需又好又快地发展才能更好地带动经济的增长。 房地产投资：近几年的宏观调控曾使一线城市的房地产投资增幅出现回落，如北京，继1~5月投资增速达到今年以来的最低点10.8%后，从下半年开始，投资增幅又出现较快回升，1~10月，北京市完成房地产开发投资1419.1亿元，比去年同期增长18.2%，增幅同比提高2.5个百分点。在大城市房地产开发热潮的带动下，不少二三线城市的房地产投资近年来已呈现出快速增长的势头，这种状况在2008年将会继续。 土地市场：目前，很多城市都存在地少僧多的现象，激烈的土地争夺导致土地价格不断上升的情况短期内还将难以改变，因此，拥有和可支配资金的多少直接关系到开发商能否取得土地，进而影响到开发商能否更好地生存和发展；随着各项调控措施的逐步落实，土地市场更加规范，开发商必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证，对那些想以少量资金囤积土地并坐等土地升值牟取暴利的开发商将是不小的打击。另一方面，新的拆迁法实施使城市土地一级开发的进度放慢，土地供应速度的降低也将会对未来房地产市场的供应产生较大的影响。这种状况在即将到来的2008年很难得到有效改善。 2008地产拐点难现 2008年宏观调控虽然还会继续，但宏观调控的目的并不是打压房地产市场，而是为了促进房地产市场更加健康地发展，因此，国家在出台各项调控政策前都会经过仔细斟酌，尽可能减少实施后带来的负面影响；2008年是举世瞩目的奥运年，来自世界各地的运动员、媒体记者、工作人员以及大量的游客将会来到中国，奥运经济不光惠及北京、青岛等奥运举办城市，对全国经济的增长都会起到很大的促进作用，所以在我国宏观经济保持健康快速发展的时期，房地产市场一般来说是不会出现拐点的，只有当经济开始走向衰退或房地产泡沫面临破裂时，房地产市场才会出现拐点。 供应方面：一方面，为抑制固定资产投资增速及房价上涨过快，国家近几年一直在从金融、税收、土地等方面进行宏观调控，如2005年的“国八条”、2006年的“国六条”以及2007年密集的金融调控政策等等，政府已实施了众多调控措施。受其影响，商品住宅的施工面积、新开工面积及竣工面积近两年分别出现了不同程度的下降，导致市场供应减少，而土地市场供应不足也会对商品房市场供应产生较大的影响，预计2008年市场供应仍将难以满足需求。 需求方面：近些年我国经济持续快速增长使居民的生活水平得到很大程度的提高，随着可支配资金和购买能力的逐步增强，越来越多的普通百姓加入到购房者的行列，成为商品房市场需求的主力军，中产阶级队伍的不断壮大也使二次置业和多次置业者越来越多，为高档商品房市场带来了旺盛的需求。需求的持续增长越来越成为我国房地产市场持续繁荣的有力支撑。 房价：从上述对中国经济发展、市场供需等方面的预测，经济增长、供应不足以及需求的不断增长将导致我国的房价继续上涨；随着城市进程的加快，土地价值将不断得到提升，土地市场的进一步规范将使得土地取