当前房地产业问题、原因及发展趋势.doc

当前房地产业问题、原因及发展趋势房地产业繁荣的背后 2005年以来,中央加大了对房地产业的调控力度#65377;对此,来自业界和部分学者存在着不同意见#65377;实际上,有些地方政府也不积极#65377; 首先,必须肯定这20多年来房地产业发展的成绩#65377;20世纪80年代初,邓小平同志到西方考察,看到西方国民经济有两大支柱――建筑业和汽车业,提出我们中国也应该往这方面走,提出了住房制度改革#65377;经过20多年,我们的房地产业或者建筑业占GDP的比重已经达到了百分之八点几,占固定资产投资已经有百分之二十几,已经实实在在地成为了国民经济支柱产业,拉动了国民经济的发展#65377;如果说在上世纪90年代初#65380;中期,人们对房地产业是否是支柱产业还有争论#65380;分歧,那么现在已经没有人怀疑了#65377; 其次,必须正视存在的问题#65377;可以从两个方面来看,一是房地产业自身的问题,主要包括:一是结构不合理,高档房#65380;大户型房多,低档#65380;小户型房屋不足#65377;二是空置率偏高#65377;房子建出来要用,总在那里空着是一种浪费,据统计,空置率最高的时候达到40%#65377;目前空置1亿多平方米,占用数千亿资金#65377;三是不可否认房价还是偏高#65377;有的测算当前房价是国际标准的3倍,有的测算高出正常房价的20%～30%#65377;四是这几年房价上涨较快,房地产成为投资#65380;投机的对象#65377;2004年境外资金进入房市达700亿美元#65377;当然具体的统计不一样,例如上海,有的统计说投资性购房占18%,也有的说已达到30%#65377;投资#65380;投机进一步抬升房价,房价升高,进一步吸引投资#65380;投机,形成恶性循环#65377;虽然个体行为都是理性的,但总体结果却是非理性的#65377;到底有没有泡沫?不能说全国到处都是泡沫,但泡沫确实已经是一个带有全局性的问题#65377;泡沫多大?要看偏离实际价值的程度,房价泡沫最后会变成金融问题#65377; 房地产业自身存在的这些问题,势必影响整体经济运行#65377;第一,产业结构失衡#65377;回顾这几年的宏观调控,先是从部分行业入手,比如钢铁#65380;水泥#65380;电解铝等,这些行业确实偏热#65377;2004年#65380;2005年开始转到房地产,因为是它带动和拉动了有关行业过热#65377; 第二,积累与消费失衡#65377;整体的判断就是投资率偏高,或者叫积累率偏高,按照原有的统计口径,2005年已达55%,有关部门预测在惯性作用下,2006年可能达到60%,消费只有40%,这是很不正常的比例#65377;即使按刚刚公布的经济普查的数据,也只有55%,仍然是很低的#65377;当然,这不仅仅跟房地产热有关,还跟城市建设热有关#65377;热的结果,造成了积累与消费的失衡#65377;这几年投资迅猛增长,滞后一段时期就会形成很大的产出和产能,按照现有的消费能力是消费不了的#65377;现在主要依靠出口,但由于与发达国家以及经济结构相似的发展中国家的贸易摩擦加剧,将来出口肯定不会像原来一样顺利#65377;据中国宏观经济学会学者王建预测,2007年会出现严重的生产过剩和通缩局面#65377; 第三,社会分配失衡#65377;房地产行业目前是暴利,绝对不是正常利润#65377;建一个小区即可成就一个亿万富翁#65377;经过很多典型测算,房地产的利润率是在60%～100%以上,这是比较普遍的#65377;这种情况本身就属于社会两极分化现象#65377;还有,房价上涨过快,促使投资#65380;投机活跃#65377;投资#65380;投机是非生产性的,跟炒股类似,有赚的就有赔的,最后的结果,实际上是穷人补贴富人,也加剧了两极分化#65377; 第四,地区发展失衡#65377;这几年城市建设包括房地产业发展太快,使得整个社会资源过分向城市集中,农村的很多资金也是流向城市的,使得中西部地区农村的发展空间受到了很大的挤压#65377;我们讲内需不足,消费市场启动不了,最主要是农村市场启动不了,八#65380;九亿农民在整个社会商品零售总额当中只占到34%#65377; 第五,房地产业对就业起到积极的作用,但由于后续问题没有解决好,也凸显了社会矛盾#65377;包括征地的问题,拆迁的问题,打工者的工资问题等等#65377;还有打工者的居住问题,基本上没有纳入各级政府的视野,主要是靠向城乡结合部的农民租房来解决#65377;讲房地产业和房地产市场,不能忽视这个最低档的租房市场#65377;但这个问题现在不仅基本上没人管,甚至在政策上还