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浅议房地产开发项目施工阶段成本控制【摘要】房地产市场的竞争正在日益加剧，要想获取较大的经济效益，房地产企业就必须加强对开发项目的成本控制。本文通过理论与实证着重分析了工程部经理如何在施工阶段加强工程成本控制的措施，旨在为房地产开发部门的相关人员提供参考。 【关键词】成本控制；理论与实证；施工阶段；工程成本 1 绪论 房地产工程施工阶段的成本控制是房地产成本控制的核心的阶段,而房地产施工阶段由于其自身的特殊性,成本管理的影响因素较多,包括材料成本、经营管理、工期等都会影响到房地产工程施工阶段的成本控制,本文结合房地产施工阶段的一些具体情况对房地产工程施工阶段的成本控制策略进行探讨。 2 施工阶段加强工程成本控制的措施 2.1 材料控制方面 材料费约占工程总造价的50％～70%，材料设备价格控制是工程项目成本控制的关键内容。作为项目实施的主要控制人员工程部经理需要对常用材料设备价格比较熟悉，在实地考察材料价格时要“货比三家”，以质量价格比推荐实用、美观、优质、价格比较适中的产品上报主管领导选择。待确定使用某种产品后，再会同施工方实地考察、验证材料价格，并签订确认材料价格，由施工方组织进货。这样既避免了施工方擅自购买材料虚报材料价格，保证了材料价格的真实性，又保证了材料的质量，避免了劣质材料进入工程。通过材料价格的控制，可以确保施工单位严格按照核定的价格与供应商签订合同、采购材料，既降低了工程造价，又便于项目管理班子有效地保证工程质量。 2.2 加强施工过程签证管理 工程实施过程中发生的工程签证，一般遵循如下流程进行处理：施工单位在合同约定的签证事实发生时间内提交签证申请（包括能准确反映签证事实的完整的影像、图片或文字材料）→监理工程师审核签证事实→房地产企业现场代表审核签证事实→造价工程师审核签证，确认签证费用→签发工程签证单。实际操作中，应着重从签证事由、签证申报时效、过程资料的收集、计量计价等环节加强管理。工程部经理首先应严格审核产生签证的事由，对由于施工单位原因导致的工程签证应予拒绝，同时应杜绝施工单位将总承包费用中已包括部分再以经济签证的方式处理，额外增加工程费用。同时应严格要求施工单位在约定的时间内提交完整的签证申报材料，凡未在规定的签证事实发生时效内提交申请的，均应予以拒绝。加强对签证工程量的现场测量管理，避免发生签证事实完成后无法计量的现象，保证签证的准确性。对由于设计变更引起的工程签证，在核增工程费用的同时应注意是否应相应核减工程费用，避免施工签证中只核增不核减的情况。 2.3 严格控制工程变更 在房地产开发项目建设实施的过程中，由于多方面因素的变更，经常会出现工程量变化、施工进度变化，以及开发商与承包商在执行合同中的争执等许多问题。产生问题的原因主要有两个方面：一方面是由于勘察设计工作不细，导致在施工过程中发现许多招标文件中没有考虑或估算不准确的工程量，因而不得不改变原来施工项目或增减工程量；另一方面，是由于发生不可预见的事件，所引起的停工或工期延误等。上述原因引起的变化，最终体现为项目投资成本的增加或减少，工程部经理及主管工程师必须严格控制工程变更，以确保投资成本能够得到有效控制。工程变更可能来自于多方面，如开发商的原因、设计单位设计缺陷、承包方的原因、监理工程师的原因等，为了有效控制投资成本，不论任何一方提出工程变更，均应由监理工程师在开发商授权的范围内进行签发工程变更指令，在施工合同中均应包括工程变更的条款，允许监理工程师有权向承包单位发布指令，要求对影响工程项目的进度、质量、投资成本的不合理设计进行变更并审查，提出合理解决方案和意见上报工程部确认同意，承包商必须遵照执行。变更过程是：提出工程变更、分析提出的工程变更对项目目标的影响、分析有关的合同条款和会议通信记录、初步确定处理变更所需的费用和时间范围及质量要求、确认工程变更。 2.4 工程进度拨款控制 工程进度拨款控制是实施工程造价全过程控制的重要内容和手段。房地产开发商按合同要求在工程进度到了一定阶段按照合同约定对已完工程拨款时，工程部经理应对施工单位提交的实际完工数量和已完工程造价预算报表，深入现场逐项核实，力求完整，准确。在确定了施工单位的已完工程量后，根据确认的各项工程量提交审核部门进行造价核算，从而确定已完工程实际造价，并以此作为拨付进度工程款的依据。同时也可有理有据地拒绝某些施工单位的不合理的支付申请，避免了工程款超期拨付的情况发生。同时应加强对施工过程中，对工程实际进度与计划进度对比分析，统计计算计划（或实际）完成金额与总合同金额之比，及时向上级提出调整工程建设资金计划，调剂建设资金、减少建设资金占用，节约建设资金成本，提高经济效益。 3 某房地产“XX”项目施工