浅谈如何完善我国土地收购储备制度.docVIP

浅谈如何完善我国土地收购储备制度【摘 要】为了稳定土地市场，提高政府在统一供地方面的能力，土地收购储备是非常重要的方法和手段之一。为了更好的完善土地收购储备制度，笔者对近年来我国在土地收购方面的政策和规范做了解读和分析，并在此基础上对土地收购储备制度进行了探讨。 【关键词】土地；收购储备；完善；制度 前 言 土地收购储备对于增强政府统一供地，稳定土地市场，调控土地供应量，具有极其显著的作用。在我国，土地收购储备制度已在全国范围内基本建立，从诞生之日起就显示出了强大的生命力，并在调控土地市场中发挥了重要作用，但也存在许多问题和不足，需要进一步规范和完善。本文试图从加强土地储备法制建设、建立有效监督机制、合理确定土地储备范围、提高土地收购储备运行效率等角度，提出克服土地收购储备缺陷和从根本上完善收购储备体制的一些建议与设想。 1 目前我国土地收购储备制度存在的问题 1.1 片面追求收益最大化，违背其存在的根本目的 市场上可供建设的土地过多时，开展收购以减少市场中土地供应潜在数量；市场上可供建设的土地过少时，将储备的土地释放出来，缓解需求压力。因此，土地收购储备制度是市场经济的必然产物，其目的是调控土地市场，规范土地市场运行，但是目前有不少地方政府轻视了土地收购储备机构存在的根本目的，把土地收购储备当成了牟利工具。虽然运行规则都是“低买高卖”，而且最终结果都是要赢利的，但在此情况下，土地收购储备机构相应地演化成为一个经营土地的实体，并且不可避免带上浓厚的“企业追求收益最大化”特征。 1.2 强制收购（征收），显失公平 在实际土地收购（征收）中，不少地方由于土地收购价格内涵不明确，土地收购储备机构常常忽视原有土地使用者利用土地的合理要求，过度使用政府强制力，强迫原有土地使用者必须接受政府收购土地的行为。收购储备机构在收购（征收）土地时，或者补偿价格不合理，或者在“定金储备”、“红线储备”、“规划储备”的名义下，以行政手段剥夺原有土地使用者开发、转让土地的法定权利，这些收购方式在一定程度上侵犯了原有土地使用者合法权益，有失土地市场的交易公平。 1.3 收购储备范围的扩大容易造成建设用地闲置浪费 土地收购储备制度在建立之初主要是面向存量建设用地，但随着中国经济社会发展和土地市场逐步建立健全，土地收购储备的范围和对象不断扩大，也带来了始料不及的负面影响。不少地方都将收购储备用于征转农用地，取得并开发储备新增建设用地，这对于足额、及时支付农民的征地补偿安置费、统一供地、实施城市规划和保障必要建设是极有帮助的。然而，当收购储备获得的大量借贷资金涌入农地转用、征地过程，促使原来农地征转中普遍存在的资金“瓶颈”问题迎刃而解时，也使得政府的新增建设用地储备量过大。 1.4 土地收购储备只能调控当地的土地市场 由于土地资源具有空间位置固定的特点，地方政府收购储备的土地只能在其所辖范围内进行收放。因此，土地收购储备在稳定市场、调控经济方面所发挥的作用主要是局部的，无法对多个城市组成的区域土地市场或全国土地市场进行有效调控。另外，由于收购储备机构隶属于当地政府，其供地行为和对行业的宏观调控效果，往往只能随当地政府对相关政策的理解和行政偏好而改变，因而也就很难在中央政府层面实现全国一盘棋的统一调控。 2 完善我国土地收购储备制度 2.1 加强土地储备法制建设，建立有效监督机制 虽然国土资源部、财政部、中国人民银行在2007年底联合制定发布了《土地储备管理办法》，但关于土地储备管理方面的法律却还是一片空白。因此还需要加强土地储备法制建设以及相应配套的法规， 如旧城区拆迁的货币补偿、土地整理、改造成本的协调，企业土地收购，公益性用地管理和划拨，隐形土地市场的处理，等等，使土地储备工作有法可依。具体如下： 2.1.1 对土地储备的内涵、范围等内容进行明确规范。包括土地储备的内涵、性质与范围，土地储备机构的性质以及储备机构的权力等； 2.1.2 对土地收购、拆迁、出让等的操作方式与管理制度进行规范与约束。包括规范土地收购的操作程序及操作方法，土地收购补偿费的确定方法及其支付方法，已储备土地的拆迁整理管理制度，储备土地的出让方法； 2.1.3 规范土地储备资金运作与管理办法。对土地储备资金的取得渠道，资金的运作与管理，土地储备中心贷款的数额与力度，以及土地储备增值收益的分配与管理等方面进行规范和约束； 2.1.4 建立土地储备的监督制度。明确土地储备的监督机构及其监督措施；建立土地储备工作监测与考察制度，即按照有关绩效指标对土地储备工作进行测评，并建立一定的激励机制和奖惩制度； 2.1.5 建立健全土地储备的法律制度。尽快出台全国性的土地储备法律法规