浅谈房地产开发企业进度控制.doc

浅谈房地产开发企业进度控制【摘要】房地产开发在最近十年里得到突飞猛进的发展，得到社会各界的高度重视，成为地方、国家经济发展的主力军，竞争激烈的房地产企业如雨后春笋般遍布全国，而对每个房地产企业来说，进度控制都将是关系到项目开发成败的重要环节。 【关键词】房地产开发；工程管理；进度控制；时间节点 如今房地产对每个人来说已不陌生，它已随着最近十年迅猛发展走进一个趋于成熟的阶段，随着房地产热度不断升高，遍及全国的大中小城市出现了房地产企业快速增长的现象，国家与地方也相继出台关于房地产行业的法律法规、制度、行业管理办法来规范房地产市场，我经历了房地产快速发展的十年，从毕业后三年时间在施工单位工作，最近五年在房地产企业从事工程管理，结合自身的工作经历和工程建设进度管理的实践，对房地产企业进度控制应着重关注的一些方面、方法。 1 前期开发节点进度控制 项目开发的第一步是开发项目前期证照手续的办理，从竞得土地到签订土地出让合同、拿到建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证是一项逐步推进的过程，前者均为后者的先决条件，程序上不可逾越不可违规。每个项目可研获得通过后，都希望及早上马，项目的第一步一定要控制好，能够做到各个证照中顺利取得。因此，前期开发部门的人选非常重要，要具备对申报流程的条理清晰，善沟通、腿勤、嘴勤，有团队合作精神，有大局观。企业领导层在前期开发阶段要给予大力帮助与支持，引起足够重视，始终有时间就是价值，时间就是利润的观念。此阶段顺利大约半年时间，也可在四个月时间内完成。 2 预售节点进度控制 房地产企业要在可研期间就初步确定预售节点，以至保证资金的回笼运转，在建筑工程施工许可证拿到手后，针对确定的开工时间重新编排、核实、修正预售节点，此阶段需由开发企业全体部门参加，经过反复推敲确定预售节点，从如下诸多方面进行考虑： 2.1 考虑合理的工程施工进度，确定具备预售形象进度的时间节点 在招标时，要求选择企业信誉度高，资料技术力量均雄厚的总承包企业，这样的企业重合同守信用，尽管是发生阶段性抢工也是具有实力落实完成的。房企在招标时应以合理的工程造价做为评标标准，而不是一味的追求最低价中标。因最低价中标所产生的后患无穷，此种例子不在此枚举。此阶段的工期计划编排上一定要合理，在工期定额压缩20% 的范围内可行，否则不但要付出赶工费用，而且又要承担工程品质下降的风险，甚至影响到交房验收，以及售后的维修率。 2.2 充分考虑资金问题，编制合理的资金计划 房地产开发企业与其它各参建方都是最直接的资金利益关系，目的都是按合同规定，完成即定任务，到各个阶段支付预定的工程款。也只有这个条件满足了，才能保证合作关系的维持发展，工程才能顺利推进。在此提醒，千万不要一味的想着要求总分包贷资开发，更不要为了多拿一块地而断掉资金链，目前国家也开始要求各银行放贷的专款专用监管制度，资金计划显得尤为重要，财务部门与成本部门联合牵头，合同开发、工程、销售等部门做好年度资金计划。 2.3 销售部门做好前期市场调查工作 销售部门的市场调查方法多样，选择同一档次，同一地区的业态进行调查，潜在的客户对开发项目的需求，以及产品进入市场的最佳时期等等数据，将数据分析得出结论，供领导决策预售的最佳时机，形成各部门共同奋斗的目标，一切活动将围绕这个点为中心，来开展各部门的工作，编排各部门的工作计划。 2.4 工程部做好项目建设现场进度控制 预售节点是工程部部门的重大节点，在施工许可证获得后，马上组织总包及监理单位，进行工程的第一次例会，确定年度内工作重点，检查开工前的一切准备工作，进行图纸会审的组织工作，把工作关系理顺，给项目施工开个好头，工程部的角色很重要，在建设过程中，负有监督、管理、领导、协调的作用。一切从项目实际出发，切实考虑到进度控制的重要性，无论是对参建的任何一方，都须服从总体的计划要求。1）工程部的进度控制就是要目标明确、清楚现状、对策具体、及时总结。完善以事先控制为主的工作关系，阶段性地检查实际进度与计划的差别，并分析找出原因，找出偏差。寻找各阶段计划进度的控制点，看网络计划中主导工序的完成情况，对有关进度及计量，召开进度协调会。此外，应有确保主导工序不突破工期的对策措施，阶段性工期被突破后督促承包商建立新的平衡，实施赶工措施。2）推行奖罚措施。为了使工程顺利进行，按时完成。期间进度应常抓不懈，同时，施工合同中应明确奖罚措施，施工方为了避免罚款或是得到奖励，就会自觉的进行主动管理，工期就会安排得很紧凑。反之，如果没有这方面的条款，施工方就容易缺乏责任心，任其自然拖延，以至后期想抢也不现实的情况发生。3）及时协调好总包和分包单位的矛盾。现在总包承揽工程后，一般将清工又分