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港股回升地产股有待重估“方兴地产遇冷，可能预示着香港市场对内地地产股价值判断正发生变化。 业内人士认为，内地地产股从受追捧到受冷遇的整体变化值得注意。“虽然基于大盘调整的背景，出现这种变化的原因还有待观察。但此次美国次级房贷危机的爆发，令资本市场不得不谨慎对待圈钱＋圈地模式且财务风险隐现的房地产企业。 港股正努力甩掉次级债的阴霾，遭重创的地产股浴火重生。连长四个交易日，甫一上市即跌破发行价的新股方兴地产(0817.HK)成为了这一轮涨势最后的相应者，8月23日，方兴地产出现了上市后首次上涨，超过首日发行价，升逾6%。 生不逢时 8月23日，方兴地产终于有了起色，尽管这已经是其上市一周后的首次上涨。上市时机恰好撞上了美国次级债爆发。“发行价定的时候是次级债风波前，对其风险的后续影响使估值水平降了下来。”光大证券研究所地产研究员赵强一语道破。 8月17日，方兴地产首日在港交所挂牌上市。本应是大喜的日子，却成为了受难日。开盘即报2.10港元，较其2.35港元的招股价跌10.64%；其后更是一度跌至2.00港元，最大跌幅达14.89%，其当前市盈率仅7.4倍左右，而在香港股市平均市盈率20倍左右。 回顾以往，内地地产股多在香港市场受到热捧，今年率先上市的鸿隆控股首日收盘高于招股价23.89%，随后的碧桂园更大放异彩、首日收盘高于招股价35.13%，上月刚上市的合景泰富首日收盘则高于招股价7.69%。遥想上市成为内地第一大房地产上市公司的碧桂园，上市的无限风光对方兴地产来说，是那样遥不可及和矛盾交错。毕竟上市之前，方兴地产的“蓄水”表现应属良好，给投资者留下了想象空间。其在香港公开发售的股份获得了约170倍认购，国际发售的股份同样获得了超额认购。信心大振的方兴地产由此称，鉴于市场反响踊跃，以招股价上限2.35港元/股定价，其集资净额则达到31亿港元。 挺过次级债危机 “方兴地产遇冷，可能预示着香港市场对内地地产股价值判断正发生变化。”有业内人士这样认为。方兴地产所面临的状况极为复杂。一方面，其上市之日正处于股市震荡调整的时期，一定程度上受累于港股大盘的表现不佳；另一方面，受美国次级债问题影响，港股地产板块近期的表现更不如人意，近期几乎全线下跌，且多数内地地产股跌幅大于同期恒指跌幅。 业内人士认为，内地地产股从受追捧到受冷遇的整体变化值得注意。“虽然基于大盘调整的背景，出现这种变化的原因还有待观察。但此次美国次级房贷危机的爆发，令资本市场不得不对奉行圈钱＋圈地模式且财务风险隐现的房地产企业。 方兴地产将会显示出强劲的后作力。其主席潘正义于招股记者会上表示，凭借母公司中化集团的强大支持，公司未来将继续专注商业物业的发展。根据收购协议，方兴地产将收购中化大厦和王府井大饭店各自余下75%权益，以及北京凯晨世贸中心余下50%权益。根据截至2007年5月31日的评估值计算，公司投资物业占全部物业的比例将从收购前约39%上升至约54%，实现发展物业和投资物业的平衡发展。一位投行人士向记者坦言，中化集团还曾经打算将旗下拥有的上海金茂大厦、北京凯晨广场等商业物业做REIT打包上市。 SOHO中国“共苦” 受次级债拖累，股市的难兄难弟还有SOHO中国，潘石屹二次冲锋上市的梦想再度搁浅。已经8月中旬了，原订7月登陆香港交易所的SOHO中国上市延期了。 老潘在其著名的博客里婉转表达无辜被连累的不满――“中国经济面临的最大风险是发生共振”。SOHO中国的上市渊源最早可以追溯到2002年，由于多次上市未果，被媒体戏称为上市最经受波折的地产公司。 “SOHO中国没有通过联交所得聆讯。”日前，国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松在中国经济高峰论坛上宣布了这一消息，次级债的影响是其中一方面，更为主要的是，定价问题一直是纠缠SOHO中国上市的症结。据了解，此次SOHO中国的上市保荐人为高盛公司。据有关人士透露，SOHO中国的预计筹集资金额度为50到60亿港元，而保荐人高盛公司对公司给出的发行定价相对较低，按高盛方面给出的发行价，SOHO中国预计只能筹到40亿左右的资金，达不到SOHO中国的预期。 估值偏低是个老问题。在上次上市失败后，潘石屹的夫人张欣在2006年的地产金融论坛上透露原因时说，给SOHO中国定的市盈率太低。 而这种估值的偏离，来自于“他讲的故事天花乱坠，香港的投资者就问，你多少地？没有地，不要给我讲故事。”巴曙松告诉记者。 记者在采访地产研究员时也得到了同样的应证。综合的意见认为，目前SOHO中国并不具备上市的条件，一方面其开发的项目已经大部分出售，并没有稳定的收益；另一方面，按照赴港上市的地产公司相关条件，土地储备量如何是决定能否通过上市审批相当重要的因素。因为