现行土地登记管理体制需要改革.docVIP

现行土地登记管理体制需要改革《物权法》明确了土地登记的公示力和对抗效力，将登记作为取得土地物权的前提。这意味着违法用地如果未进行登记，就只能停留在事实行为阶段。因此，严格有效的登记制度在依法保护土地物权的同时，亦可以成为主动监管用地行为的一道“闸门”，有效预防土地违法行为。 土地登记在主动监管用地行为上具有明显的特点和优势： 其一，时效性强。土地权利的取得和变更是否能及时得到法律保障，要以是否登记为标志。用地主体必须通过土地登记才能拥有合法的土地产权。只有及时进行土地登记，其土地权益和投资收益才能得到有效保障。土地登记可以借此对用地行为进行现势性监控，在很大程度上避免违法用地行为“生米煮成熟饭”。 其二，针对性强。土地登记直接针对每一宗地的用地行为，较其他管理手段更为直接、具体。每一宗地权利的取得和变更情况是否合法，在土地登记环节可以依据法律法规作出准确的判断，从而克服依靠巡查、举报手段随机发现违法行为的不足。 其三，自我约束性强。权利实体合法和程序行为依法是土地登记的准则，实际操作中有严格规范的权属证明材料和登记程序要求，从根本上限制了土地登记的自由裁量权，保证了土地登记的独立性和公正性。《物权法》第二十一条关于登记赔偿责任的规定，从法律上强化了登记机构的自我约束。土地登记必须依法公平地对待用地行为涉及的各方主体，并对自身作出的登记行为负责。 其四，公开性强。通过土地登记结果的公开查询，可以发挥土地登记的物权公示作用，充分激发土地权利人、利害关系人特别是广大农民的维权意识，发挥社会监督作用。在发生未批先用或“以租代征”等违法用地行为时，土地权利人的自觉抵制和法律保障力可以有效克服“批地闸门堵住了，用地闸门没堵住”的问题。 发挥土地登记在防范土地违法行为中的关口作用，必须改革现行土地登记管理体制，横向上实行“管登分离”，即土地管理和土地登记相分离；纵向上保持土地登记的独立性，实行登记的“垂直管理”，消除用地审批和土地登记同出一门的弊端，排除地方政府的影响，确保登记机关依法独立行使职权，从而更好地制约和监督土地审批机关的审批行为，有效预防土地违法行为。 实行“管登分离”和土地登记的“垂直管理”，需要对现行土地管理体制进行调整。根据《土地管理法》的规定，国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。但我国土地管理的实际配置格局是国有土地所有权由市县政府掌管，土地出让、征收等实际供应由地方政府一手操办。将除土地登记之外的其他国土资源管理职权还归地方政府，改变目前机构和人员管理上的“两张皮”现象，符合国土资源管理工作实际，有利于充分调动国土资源管理部门服务地方经济发展的积极性。同时，以国土资源管理部门现有的土地登记机构为基础，对机构和人员进行重组，实行省以下土地登记机构的垂直管理，省级设立土地登记中心，在市县设立分支机构，其人财物权由省级人民政府统一管理，在确保土地登记机构依法独立行使职权的同时，显化土地登记对地方政府土地管理行为的监督效应。如此改革后，土地登记机构可以直接受理权利人的投诉，避免了过去经常出现的权利人向审批机关投诉其自身审批行为的现象，为权利人提供了更为有效的救济渠道，有利于及时发现和有效查处土地违法行为。 在实行“管登分离”和“垂直管理”的基础上，应进一步建立和强化土地登记与土地执法、土地督察的协同配合机制。由市县土地登记机构负责将发现的土地违法行为信息及时上报省级土地登记中心，并分别移送同级土地执法机构。以开展全国第二次土地调查为契机，建立全国联网的地籍管理信息网络，国家统一掌握地方土地登记信息，及时全面地督查地方政府的土地审批行为。 按照《物权法》规定的不动产统一登记原则，国土资源管理部门的土地登记机构实行省以下垂直管理后，还应进一步实现与土地承包经营权、林权等土地权利登记机构的整合，由省以下垂直管理的统一土地登记机构负责各类土地权利登记，彻底改变目前的土地多头登记状况，节约行政成本，全面发挥“管登分离”和“垂直管理”体制对各类土地利用行为的监督制约效应。 1