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积极推进国有土地年租制度探析摘要　上世纪90年代，我国开始土地有偿使用制度改革。本文对现有土地有偿使用制度进行分析，提出在完善土地招、拍、挂出让制度同时应考虑土地利用的可持续发展，大力发展土地年租制度，促进国有土地收益的保值、增值和可持续发展。 关键词　有偿使用　租赁　可持续发展 2008年，《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发【2008】3号)提出要“继续深入推进土地有偿使用制度改革。对《划拨用地目录》外土地使用要积极探索实行有偿使用，对其中的经营性用地先行实行有偿使用。其他建设用地应严格实行市场配置，有偿使用。”由此可见国有土地有偿使用深化改革已经势在必行，我们知道现行土地招、拍、挂制度充分发挥了市场机制配置土地资源的基础性作用，实现城市土地开发利用的高效率和收益分配的合理化，从而为推动城市建设并促进相关产业发展发挥了积极作用。但地方政府有强烈追求经济利益的倾向，容易片面追求土地效益，导致追求经济效益短期行为，是一种“涸泽而渔”的办法。同时也容易导致寻租活动的出现。随着经济社会的持续发展，现行土地出让制度的弊端也日益显现，而土地年租制以其灵活、适用、可持续发展更能实现土地的长期、最大化收益。 1　土地年租制的探究 国务院曾作出明确规定，“探索建立国有土地收益基金，遏制片面追求土地收益短期行为。”而土地年租制的管理模式能从根本上解决“寅吃卯粮”的现象，实现集约用地的土地收益分配机制，促进国有土地收益的保值、增值和可持续发展。 土地年租制是土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订的一定年限土地租赁合同，并每年支付租金的土地取得形式。“普通而言：这种运用期限与经过土地出让制而取得土地运用权的土地运用者对土地应用的期限是分歧的。所不同的是，它是经过长期(如一年一次)而不是像土地出让制那样一次性交纳出让金。”土地年租金制是以土地为特定对象进行租赁的经济活动。具有债权性、短期性、适用性和灵活性等特征。作为一个完整的制度，其内容概括了特定租赁的范围与形式，特定租赁双方的权利与义务，土地租金的标准与调整等。 推行年租制是持续、快速、健康发展经济全局性的政策性措施。年租制变一次支付出让金为每年缴纳租金，适应了企业承受能力，有利于企业的发展。有学者指出：“在我国，国有土地租赁运用权的重要意义应当遭到充沛注重。实践上，租赁土地运用权应该成为出让土地运用权的一种替代性选择。”它有如下可行性： 1.1土地有偿使用已逐渐人们所承认 随着土地出让制度的建立，土地有偿使用制度的完善，使用范围的逐步扩大，以及宣传工作的广泛开展，用地单位对有偿使用土地已经认可。对年租制这种形式是欢迎的。因为，年租制降低了国有土地使用权的入市“门槛”，使国有土地进人市场增加了途径。土地年租制成为增量土地的主导方式。 1.2收取土地年租金，不存在增加负担的问题，而是减轻了用地者的经济压力。 年租制是严格限定在商业、工业等划拨目录范围内，不是依法实行有偿使用的全面铺开，特别是不涉及军事、社会保障性住房和特殊用地等；二是土地年租金的数额不大，在土地使用者承受范围之内，是保护国有收益征收的前提下体现国家对土地所有权的管理。 2　土地年租制的现状 国有划拨土地有偿使用开始以来，各地土地市场年租制普遍推行进展缓慢。造成土地年租金管理工作困难的原因主要有以下几点： 2.1缺少可以借鉴的成熟经验 由于该项工作没有具体成熟经验，纵观全国各市，土地年租制管理也都处于探索之中。因此在实际工作中各地基本上都是依靠自己摸索、探讨，由于各地区差异，即便是征收对象和操作方法也各不相同，有全面实行土地租赁制的，也有仅对大型工业企业实行的，还有一些省市仅仅对划拨商业用地采取年租制。在征收标准制定上也分别采取建筑面积和土地面积各不相同，因此，到目前为止还没有一套比较成熟的经验可以借鉴和推广。 2.2相关法律保障较差 《土地管理法》第2条，《城市房地产管理法》第3条，《土地管理法实施条例》第29条都有土地收益租金相关规定，但是这些规定或针对性和可操作性差或地方法律文件执行力有限，都不能为年租制的全面推广提供有效的法律保障。 2.3征收程序及标准的制定不规范 土地收益租金的标准制定应根据当地的土地基准地价，考虑土地用途、位置、基础设施的配套程度和当地物价水平等多种因素，由财政和土地行政主管部门测算出不同地段的标定地价，确定交纳比例，最后计算出具体征收标准。但实际工作中，对于共有土地面积的核算，征收对象的约定，以及罚则都没有具体约定，造成实际操作非常不便，导致执法工作存在“盲点”。 3　土地年租制的管理措施 年租制管理工作是一项长期、艰苦的工作，它涉及到社会各方面的经济利益，相对于土地一次