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讨论民用住宅工程造价影响因素摘要:民用住宅在建筑工程中占很大比例,做好民用住宅的造价控制至关重要,它不仅直接影响到房价的高低,而且关系到广大人民的生活质量。 关键词:民用住宅造价造价控制影响因素 随着住宅商品化、市场化的推进,以住宅为中心的房地产业的发展已成为我国国民经济新的增长点。在我国,城市居民点的规划一般按居民区、小区和住宅组三级设置,由几个住宅组构成一个小区,由几个小区组成一个居民区。小区是城市居民日常生活较为完整、功能基本齐全、处所相对独立的居民结构单元。小区住宅作为城市建设的重要组成部分,其建设造价关系到居民的经济承受能力,同时对住宅市场化进程和房地产业的健康发展有着极为重要的影响。 一、土方开挖方式不同对造价的影响 土方开挖有两种方式,机械开挖与人工开挖,由于两者采用的开挖及取费的标准不同,价格一般情况下是机械开挖低于人工开挖,另外运距的远近、是否回运、是否另外购土等都直接影响工程造价。 二、基础的不同形式对造价的影响 我们常见的几种基础形式有:砖基础、钢筋混凝土独立基础、钢筋混凝土带形基础、筏板基础等。他们的定额基价分别为:砖基础11l.79元/m3,C20(40)钢筋混凝土独立基础295.12元/m3,C20(40)钢筋混凝土带形基础(有梁式)389.76元/m3,C20(40)钢筋混凝土带形基础(无梁式)398.60元/m3,仅从定额的基价中就能看出他们价格的高低。当地基承载力低时,还要用喷粉桩或搅拌桩进行加固。 三、住宅平面布置、外形及外形的装饰材料不同对造价的影响 住宅建筑的平面布局不同、外形不同直接影响到内外墙的长度。在多层建筑中,平面布局合理、简单的住宅,墙体长度相对较短,所以墙体体积、墙身内外表面装饰面积及内外墙脚手架的搭拆费用较低,从而可以降低工程造价,外墙采用不同的装饰材料也影响工程造价。 四、选用不同的建筑材料对造价的影响 建筑设计中所选用的建筑材料的好坏直接影响工程质量、使用寿命、耐火抗展性能,并且直接影响工程的造价,比如:设计中采用特殊结构作法与常规作法有较大差异,例:屋面常规作法两毡三油防水层基价为16.09元/m2,若改成聚氨酯防水涂料荃价为81.88元/m2,若改成三元乙丙橡胶防水卷料基价为54.67元/m2,差价悬殊比较明显,尤其是在装修工程中,由于装修标准不同而选用不同的装饰材料对工程造价影响也较大,即使是同一种材料,由于材质不同,材料价格也是千差万别,悬殊明显。 五、住宅的层数及层高、净高对造价的形响 多层住宅的层高和净高直接影响工程造价。因为层高和净高增加后,净体积增加,相应使基础管线、暖通方面的造价也增加。据有关方面测算,当住宅层高从3m降到2.8m时,平均每套住宅的造价会降4%-5%,并且可以节约材料,节约能源,有利抗震。因此从节约的角度来说,住宅层高不宜大于2.8m。据测算,在六层以内的住宅,一般层数越多,单方造价越低。因为,多层住宅在一定范围内层数增加,房间内外部的设施费、供水管道、煤气管道、电力照明等费用会随层数增加而降低。计算规则规定,建筑物超过6层计超高费,而且目前设计的房屋大多为七层住宅,按规定应计取一层超高费,还有的多层住宅设有半地下室,计算规则规定,半地下室的地上部分超过1m可按一层计算层数。这样设有半地下室的七层住宅,应计两个超高层,一个超高层约J.加费用7元/ m2,两个超高层约增加费用15元/ m2 。因此从经济角度来考虑,一般多层住宅以5~6层单方造价为最低。 六、门窗材质对造价的影响 以前在住宅中使用的造价较低的木窗和木制进户门,现在以铝合金窗、塑钢窗和钢制防盗门,两者的差价很大,由于门窗的数目在住宅建筑中大都很大,故由于门窗材质的变化会对工程造价产生相当大的影响。此外,即使是同一材质,型材的厚薄不同也使价格差别较大,推拉窗,90系列与70系列,价格相差15~20元/m2。再者浮法玻璃与普通玻璃每平方米也相差十几元,等等以上几种因素都会对造价造成不同的影响。 七、户型不同、安装材料的选用及动态管理对安装工程造价的影响 一般来讲,每个住宅不论其面积大小,只要户型相同,每套房屋的卫生洁具和灯具数量都是一定的,100m2和120m2的两套三室两厅一卫住宅,面积小的造价高,面积大的造价低,从而影响工程造价,采暖工程中,供水管采用镀锌钢管或焊接钢管,暖气片采用铸铁或钢串片,电器工程中穿线管采用钢管或者PVC管,灯具由于品种、规格、生产厂家不同,价格悬殊更大,等等以上几个因素都会直接影响安装的工程造价。 八、材料价格随市场行情波动对工程造价的影响 土建工程的主材部分按实调差,主材价格按当地工程造价管理部门的栏头价执行,栏头价作为主材的市场平均价,也是