20080612南昌写字楼南昌写字楼市场调研邓.pptVIP

南昌写字楼市场调查 南昌写字楼分布 南昌市写字楼四大板块，项目所在的市中心板块发展最为成熟 目前南昌办公物业主要分布在市区成熟的商圈，主要包括： 市中心板块 以八一广场为中心的 朝阳洲板块 洪城路沿线周边 随着城市的扩张，在传统商圈外正在形成新的写字楼集中区域，主要包括： 红谷滩板块 以新迁市政府为中心的 高新园区板块 以高新科技开发区为产业基地的 另外其他一片区也会有个别写字楼项目入市，但并未形成较为集中的商务区。例如青山湖的西格玛国际商务中心 市中心板块——片区以八一广场为核心，沿八一大道呈带状分布，是南昌最早成型同时也是目前最集中的核心商务区。 成熟度较高 市政及商务配套齐全 市中心区典型写字楼扫描 朝阳洲板块——该片区以洪城商圈为核心，辐射周边区域 片区内有南昌大桥连接红谷滩CBD商务区 市政配套设施较为完善 高新园区板块——片区作为南昌市的高新科技产业园区，依托政策上的优惠条件，聚集了大量的科技、IT软件类企业。 物业价格相对较低 产业结构稳定 现有写字楼产品档次 大堂形象差、空间小、层高低—— 企业形象展示的需求无法满足 停车位少、配套设施差—— 企业使用舒适度无法满足 物业管理档次差、物业折旧速度快—— 企业办公环境及物业服务无法保障 电梯数量少，综合运载能力弱——  大大降低入驻企业办公效率 写字楼市场租赁及客户情况 目前南昌市场写字楼租售情况良好 金融投资类客户以及大型信息技术类企业客户价格承受能力强，主要选址标准是高端标志性物业 江信国际是南昌市场最具代表性写字楼，作为97年投入使用，当年产品档次最高的写字楼，一直是南昌最高端企业客户集聚的办公场所。 入住企业以金融投资类企业以及大型的信息技术类企业为主： 金融投资类：江西国际信托投资公司、太平人寿保险、申银万国证券、南昌市商业银行等。 信息技术类：NOKIA、TCL、方正电脑、IBM、SUN等 。 新崛起的高端标志性物业，对金融投资类、实业及集团类、房地产类公司吸引力明显 信息技术、企业服务类中小型企业价格承受能力相对弱，主要选址标准是城市中心显著物业 财富广场聚集了大量的小型企业，入住企业数量约100家 主要依托城市核心位置的优势，昭示性强，知名度高，吸引大量小型企业 小面积划分出售及租赁，进入门槛较低，满足小型客户办公需求。基本企业需求面积在150㎡以下，办公人数20-50人之间。 信息技术类、服务类企业集聚效应明显，且这些企业中较大部分是全国企业驻江西的分公司 物流贸易类中小型企业价格承受能力弱，集聚效应明显，主要选址标准城市中心位置 南昌市企业客户办公选址综合要素分析 未来写字楼市场发展 目前市场在售写字楼项目产品档次并无明显提升，受政策影响投资客退出市场，销售情况明显转淡 未来三年内已知将入市写字楼集中于红谷滩片区，均为高端综合体中的标识性写字楼 红谷滩片区高端综合体中的写字楼，产品档次提升较快，对于带动南昌商务市场的发展有一定的促进作用 红谷滩是未来的中央商务区（CBD），未来城市核心将由现在的东湖区向红谷滩转移 红谷滩中心区路网建设基本到位，大型公共设施建设中，沿江高层住宅建设率先启动，住宅全面开发，但入驻率不足40% ，片区人气不足。公建办公物业投入使用，商务商业开发处于启动阶段。 南昌写字楼市场分析结论 南昌写字楼市场结论 大型信息技术类企业 价格承受能力强 高端标志性物业 硬件配置优越，综合品质高 交通便捷，位置优越 金融投资类客户 价格承受能力相对较弱 交通便捷，物业形象好 通常选择城市核心位置以提高企业形象 小型企业服务机构 实业集团类公司 …… …… …… 房地产类企业 小型物流贸易进出口企业 例 特征及选址标准分析 南昌入住办公楼企业分类 江信国际广场 恒贸国际中心 财富广场 国贸广场 调查显示，75.6%的写字楼客户群选择在市中心商务区办公，客户对于地段的需求较高。 随着南昌经济的飞速发展，国内外一批制造业企业和大商贸企业相继落户南昌。他们在市中心可以选择的高端标志性物业仅江信国际商务大厦（1997年投入使用），使用年限较长决定了其物业对办公品质的限制。 目前市场上的写字楼均未达到甲级标准，无法与知名企业的形象相匹配 商务市场：2.知名企业的需求对南昌写字楼市场提出了更高的要求。 98% 5% 30% 10% 15% 销售情况 2008.11 85 200 2 500 3.6 20 17495㎡ 办公楼，公寓 红谷现代城 2009.6 90 280 3 720 3.4 26 30000 ㎡ 办