旅游与地产合肥商业地产调研分析.pdf

合肥商业地产调研分析 1、写字楼；步行街；地下商业城（街）；购物中心（SHOPPING MALL ）；酒店（产权式酒店）； 会展中心、会馆、会所；文化产业商业地产（电影院、娱乐城）；卫生产业商业地产（药房、 诊疗所）；教育产业商业地产（校园商业广场）；工业园区商业地产；旅游商业地产。 任何 一个商业地产项目都有其商圈范围，不同类型的商业地产项目，可能是由不同规则的图形组 合的，与行政区划没有太大关系。 2、商业地产前景分析 近年来城市化的迅猛发展给商 业地产带来了良好的发展机遇，商业地产作为城市配套的重要组成部分，对一个城市和区域 的发展是有很大的影响的。由于长期持有、收取租金收益是商业地产主要的盈利手段，因此， 商业地产的发展主要取决于整体经济环境。相对于住宅地产，商业地产投资更趋于理性。商 业物业会随着商业环境的逐步培育逐渐升值，商业物业的大部分价值是通过后期运营管理实 现的。新的商业物业的初始租金都比较低，度过几年的培养期后，商业物业的租金才开始大 幅上涨，商业物业的价值也就越来越大，长期持有通常是商业物业价值最大化的盈利方式。 最全最热最专业的文档类资源，文库一网打尽 2 商业地产作为一种投资手段，资产的保 值增值、获取稳定收益是主要的投资目的。尽管2010 年以来一系列的房地产调控政策推出， 但总体而言这种调控主要针对住宅市场，对于商业地产等非住宅类地产影响相对较小。经济 的发展、居民消费水平的提高为商业地产提供了更大的市场容量，在住宅地产受到调控政策 的压力下，商业地产将保持其稳定健康发展。 [3]、目前合肥主要的商业中心区分布 随 着合肥城市消费的总量和水平不断提升，合肥市场多种商业业态如雨后春笋般出现，百货品 牌（商家）依托自己的资金、管理、经营模式等多种比较资源优势在市场中拼杀，目前能在 市场中占有一席之地的都是规模大、经营优的商业企业。纵观合肥大型商业，主要以商圈进 行分布，主要有： 1、市中心商圈 主要以苏宿州路和步行街为横纵，周边有大型商场、 专卖店、超市等，是合肥市最繁华、人流量最大的地段，聚集了合肥市场市价最高的门面房， 商业包括了鼓楼、商之都、瑞景、金鹰国际、苏宁电器、五星电器、宏图三胞、百盛商场、 三福百货等。所含大型商业物业仍主要采用百货的布局形式，以服装、电器等作为主要经营 内容，功能较为单一，餐饮、娱乐及展示体验设施比例较少。 2、新站商圈 该区域既有 辐射周边生活区的零售商场、大型超市，又有各类批发、物流、仓储等业态。前者以元一时 代广场为商业中心，周边北京华联、沃尔玛、家乐福、百安居等零售业巨头聚集，形成了浓 郁的商业氛围；后者以日常用品为主，是省内各地市的批发采购中心，如安徽大市场、长江 批发市场、白马服装城、九龙珠、四季青等。 3、三里庵商圈 该区域内的商业地产业态 形式主要为高档写字楼、大型超市、影院、娱乐、餐饮等，该区域内的人群消费指数较高， 购买能力较强。如国购广场、之心城、置地投资广场、环球国际金融中心、汇金大厦等。 4 、 政务区商圈 该商圈为新兴的商业圈，其中的商业物业多以大体量的城市综合体形式出现， 预计未来几年内发展势头迅猛。如政务文化新区商业街、置地广场、蔚蓝商务港、港澳广场、 新城国际、绿地蓝海、华邦世贸城、万达广场、华润万象城等。 5、北一环商圈 该区域 以为成熟的商业圈，商业地产主要以高档写字楼、金融办公、大型超市为主，如财富广场、 汇丰广场、新天地广场、祥源广场、大润发超市等。 6、黄潜望商圈 该区域业态主要以 高档写字楼、城市综合体、商业中心为主，也是未来商业地产发展的潜力地段。如新华金融 广场、大唐广场、金地 1912、西环中心广场、港汇广场、印象西湖、汉嘉都市森林、凤凰 城商业广场等。 4 7 、南七商圈 以百大南七商厦为现有主体，借助望潜交口、杜岗、 锻压厂、变压厂、皖安厂等改造项目，可以预见南七商圈在未来几年内将逐步发展。 8 、 马鞍山路商圈 从万达广场到家乐福一直延伸至合家福广场，随着南北高架初现规模，该处 将吸引一定的人气。 另外还有部分商业地产较为集中的区域，如滨湖商圈、经开区明珠广 场商圈等。 四、商业地产运作的关键 商业地产开发是一种建立在多种专业平台上运作的 地产开发项目，它除了要熟悉地产行业的运作规律，还要对零售业也非常了解，需要对消费 者行为有着深度的认识。商业地产营造的不仅仅是一个购物场所，更是居民生活的一部分； 影响最终消费者行为的因素包罗万象，其中既有社会和经济环境，也有生活习惯和人文风俗。 与其他行业相比，零售业的竞争则非常接近完全竞