房地产项目并购尽职调查法律实务20161215分解.ppt

审查要点 * 拆迁方案、拆迁补偿安置方案和落实情况、拆迁补偿款的支付情况 土地出让金及相关税费（包括四源费）支付情况 项目公司拟开发房地产开发项目现状，包括是否已完成拆迁，土地是否已平整，各种市政管线是否已接到项目红线范围内（七通一平），是否已开始施工以及工程进度情况。 项目公司除了该房地产开发项目之外，是否还有其他经营活动或业务。 审查要点 * 该房地产开发项目用地是否存在任何权属、使用纠纷；与周边其他项目的相邻关系如何，边界是否清晰，是否存在边界纠纷，是否需要其他项目开发建设单位的配合、向其支付费用 就该房地产开发项目的开发建设活动，是否对第三人作出过合作承诺或利益承诺等。 有无其他影响公司及项目重大利益的情况。 项目公司交接 * 公司工商登记的相应变更 公司档案材料的整理、移交 签订的合同、协议的处置 公司资产清理及归属 公司印章的交接 公司证照、文件的移交和重新办理 目标公司管理权的交接 工作人员的交接 联系方式 139.com * 结 束 谢 谢 * 人有了知识，就会具备各种分析能力， 明辨是非的能力。 所以我们要勤恳读书，广泛阅读， 古人说“书中自有黄金屋。 ”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识， 培养逻辑思维能力； 通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平， 培养文学情趣； 通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面。 有许多书籍还能培养我们的道德情操， 给我们巨大的精神力量， 鼓舞我们前进。 * * * * * * * * * * * * * * * * 集体经营性建设用地使用应符合用途管制。 小产权房 可以用于旅游、娱乐、养老等形式的房地产开发 集体建设用地使用权流转应经招拍挂 集体建设用地使用权出让、出租用于商业、旅游、娱乐等经营性项目，应参照国有土地使用权公开交易程序和方法，通过土地市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。 集体建设用地使用权流转应履行民主程序 出让、出租和抵押村农民集体建设用地使用权，须经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意。 　 * 商品住宅 以广州市集体建设用地使用权流转 2015年7月23日，广州市出台《广州市集体建设用地使用权流转管理办法》。 流转条件： 产权明晰，完成集体建设用地权属登记；符合土地利用总体规划、城乡规划；符合产业政策和土地供应政策，严格土地用途管制，不得用于商品房开发和住宅建设；遵循依法、自愿、有偿、平等、公开的原则。 流转程序（出让）： 　 * 取得同意流转证明 向土地主管部门提出纳入年度土地供应计划的申请 接受申请后纳入年度土地供应计划 公开平台进行交易、成交 签署合同、缴纳土地出让金 取得同意流转证明的程序 发布通告（村民大会或代表会议召开前30日发布通告，列明流转形式、价格、竞买人要求、流转收益收取方式等基本情况，并通知会议时间、地点、参加人员及提出异议的途径） 召开村民大会或代表会议，对流转基本事项进行表决须取得2/3以上成员或者代表同意。 将会议决议公示（不少于15日）。公示期内，有1/3以上有选举权的村民对村民会议决议提出异议或1/10以上有选举权的村民对村民代表会议决议提出异议的，不得办理流转手续。 经上述程序集体决议，可以进行流转的，由本集体经济组织出具同意流转的书面证明材料。同意流转书面证明材料应经公证机构公证。 　 * 交易方式 工业用地和商业、旅游、娱乐等经营性集体建设用地，以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当在区一级农村集体资产交易服务机构或市公共资源交易中心以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让，并取得成交确认书或中标通知书。 其他用途的集体建设用地使用权的流转可以采用协议方式进行。 出让价格不得低于同区域、同类别国有土地使用权基准地价的30%。 　 * 划拨 县级以上人民政府依法批准（具体行政行为） 无偿（或支付土地使用者应缴纳补偿、安置等费用），无须支付土地出让金 无期限（不同于土地出让） 处分受到限制。 禁止转让、出租、抵押； 确有需要的，必须缴纳土地出让金，将划拨土地转化为出让土地。 政府根据城市建设发展需要和城市规划要求，或者土地使用者因迁移、解散、 撤销、破产等原因停止使用划拨土地的，由政府无偿收回划拨土地。无偿收回 划拨土地，政府仅对地上建筑物给予适当补偿。 * * 划拨土地的范围 《土地管理法》第54条规定，下列建设用地可以以划拨方式取得： 国家机关用地和军事用地； 城市基础设施用地和公益事业用地； 国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地； 法律、行政法规规定的其他用地。