房地产企业会计核算中税收风险管理及纳税筹划分解.ppt

* 2.销售费用 销售费用是指企业在销售、转让、出租开发产品过程中发生的各项费用，包括：开发产品销售前的改装修复费、看护费、水电费、采暖费、广告宣传费、展览费、代销手续费、销售服务费、专设销售机构工资、福利费、折旧费、修理费、差旅费及其他经费。 * （1）广告业务宣传费 不超过当年销售（营业）收入15％的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。 国家税务总局关于促销展业赠送礼品个人所得税问题的通知.doc * （2）手续费和佣金 财税【2009】29号　　一、企业发生与生产经营有关的手续费及佣金支出，不超过以下规定计算限额以内的部分，准予扣除；超过部分，不得扣除。　　按与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额。 * 二、企业应与具有合法经营资格中介服务企业或个人签订代办协议或合同，并按国家有关规定支付手续费及佣金。除委托个人代理外，企业以现金等非转账方式支付的手续费及佣金不得在税前扣除。企业为发行权益性证券支付给有关证券承销机构的手续费及佣金不得在税前扣除。　　六、企业应当如实向当地主管税务机关提供当年手续费及佣金计算分配表和其他相关资料，并依法取得合法真实凭证。 分析：内部员工销售提成按工资薪金处理。 * 第二十条? 企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。 * 3.财务费用 财务费用是指企业为筹集生产经营所需资金等而发生的筹资费用。它包括利息支出（减利息收入）、汇兑损益以及相关的手续费、企业发生的现金折扣或收到的现金折扣等。 该类业务涉及支付利息时的营业税（或扣缴）、企业所得税税前扣除范围、标准和个人所得税（扣缴）。支付利息费用需要取得符合税法规定的合法票据。 * （1）利息费用 实施条例第三十八条　企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除： 　　（一）非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出； 　　（二）非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。 关于企业所得税若干问题的公告.doc * （2）关联方利息支出 关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知（财税[2008]121号） ???　　一、在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。　　企业实际支付给关联方的利息支出，除符合本通知第二条规定外，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为：　　（一）金融企业，为5：1；　　（二）其他企业，为2：1。 * （5）合并方式获取土地 甲公司准备购买乙公司的土地，在乙公司可以注销的情况下，先将其他资产尽量清理，主要只剩目标地块。 ①甲公司直接将乙公司吸收合并，注销乙公司。甲公司不需要缴纳契税。 ②乙公司土地过户后，不需要缴纳营业税和企业所得税。符合条件的，注销企业及其股东也不需要清算处理。 * （6）接受土地投资 有土地一方不直接转让，而是将土地投资到房地产公司，然后担任股东或将所持有的股权变现。 ①投资方不缴纳营业税。唯一节省的税收。 ②投资方需交纳土地增值税 ③投资方需交纳企业所得税 ④接收方需缴纳契税 * （7）先投资后合并目标公司 ①企业将土地投资到一家非房地产企业，或新设立企业。被投资方不是房地产企业，此时只缴纳企业所得税和契税。 ②房地产企业吸收合并企业，不纳税. ③通过控制投资土地的评估价值，可以适当减低企业所得税税负。 不足：投资金额大。合并时间较长。 * （8）企业分立方式 ①先将块地分立出去成立一家新公司，后收购股权。不缴纳营业税、土地增值税、契税和企业所得税。 ②分立一个新公司，然后合并新公司。分立与合并均不涉及任何税收。 ③缺点：注册资金金额较大；时间长。 * （9）合作建房 ①甲