房地产企业全程税收风险防范分解.ppt

项目施工建设 四、前期工程费 1、指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、地上原有建筑物构筑物拆除、场地通平等前期费用。 2、注意税务事项 1）从土增税的角度考虑 2）取得土地的状态对此支出的影响 3）有关合同签订注意问题，国税发 [2009]2号 4)在所得税上分摊方法没有明确，可以用建筑面积法 项目施工建设 五、基础设施费核算注意问题： 1、指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。 2、注意税务事项 1）土增税问题 2）在所得税上分摊方法未明确，可以用建筑面积 项目施工建设 六、建筑安装工程费 1、指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等（包括内外装饰 国税函[1998]53号 ） 2、注意税务事项 1）甲供材的合法性及如何签订甲供材合同 2）取得发票是否合规 3）虚开发票遗留问题 4）所得税无分摊方法明确规定，可以用建筑面法 5）对单位建安成本的掌控 6）工程结算和竣工结算 项目施工建设 七、配套设施费 1、指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。 2、法律产权问题：物权法及高院解释 3、注意税务事项 1）在所得税上要求采取建筑面积分摊方法 2）是否可以所得税前扣除 3）人防工程处理 4）土地增值税 项目施工建设 八、开发间接费 1、指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。 2、注意税务事项 1）会计、所得税、土增税口径差别 2）利息费用所得税要求直接成本法或预算造价法 3）项目营销设施建造费 4）土地增值税 项目施工建设 九、其他有关注意事项 1、权责发生制原则 2、发票问题 3、分配方法及原则 4、事后事项的处理 5、施工过程中的资产损失：土地、开发产品报废或毁损 项目开发方式 代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。 联建需要就以房换地和以地换房行为缴纳销售不动产和转让无形资产的营业税。 合作建房是企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且未成立独立法人公司。 国税函[1994]644号、国税函[1995]156号、国税函[1996]718号、国税函[2005]1003号 预售环节 一、商品房预售条件 《城市房地产开发经营管理条例》23条： 1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 2、持有建设工程规划许可证和施工许可证； 3、按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期； 4、已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 预售环节 二、预售商品房的会计核算 1、取得预售款时 2、结转收入时 3、纳税要求： 1 ）季度预交所得税 2 ）按会计利润总额预缴企业所得税 3 ）季度预缴所得税时调整项目有明确规定 4 ）季度预缴所得税时，按预收房款缴纳的营业税及附加、土地增值税可以扣除 预售环节 5、土地增值税 6、营业税及附加 7、印花税 预售环节 四、销售方式 1、自行销售 2、交代理公司销售: 国税函[1996]684号 国税函[2005]917号 国税发[2009]31号 竣工验收环节 一、工程竣工验收条件 《城市房地产开发经营管理条例》18条： 1、城市规划设计条件的落实； 2、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况； 3、单项工程的工程质量验收情况； 4、拆迁安置方案的落实情况； 5、物业管理的落实情况。 （分期开发的可以分期验收） 竣工验收环节 二、财税事项 1、会计业务的处理 2、所得税业务的处理（完工条件） 3、土地增值税清算条件 现房销售 一、现房销售条件 1、预售的条件 2、项目已经竣工验收 现房销售 二、会计核算处理 1、 会计收入确认条件 2、原来预售商品房结转的核算 3、现房销售的核算 4、完工年度预缴所得税时，对以前按预计毛利缴纳了所得税的预售房款如何处理 现房销售 三、营业税的处理 1、营业税纳税义务实现时间 2、营业税计税依据 3、营业税视同销售 4、原来预售商品房的处理 5、现房销售的处