商业地产的保险与规避风险.PDFVIP

商业地产的保险与规避风险 深圳分所 彭晓辉 [论文摘要] 保险作为应对风险的一种有效手段，在商业地产风险规避方面能够发挥重大作 用。结合商业地产保险购买的实践经验，本文就商业地产如何依法构建保险风险防 范体系、构建保险风险防范体系中需要注意的问题以及保险风险防范体系建立后的 监控方法进行重点阐述，以期对保险风险防范体系的建立和完善提供可以参考的意 见，更希望以此抛砖引玉，引起更多人的关注或研究。 [关 键 字] 商业地产的风险 房地产保险 风险防范体系 险种 随着国家限购政策的持续推进，国内各大房地产开发商纷纷转向商业地产，一 时间商业地产成为了很多开发商和投资者共同看好的“新”投资领域。但是，结合 商业地产之前的有关发展情形，大家可以看到，商业地产被空置、营销推广欠佳闲 置率居高不下、管理不善屡出事故、经营不善被关闭或破产或转型等现象屡见不鲜， 于是，在商业地产被共同看好的同时，商业地产的风险规避问题又不得不提上日程。 商业地产的风险是一个体系，有政策风险，有经济风险，有技术风险，也有自 然风险，而要规避这些风险，不但要靠开发商或投资者前期专业详尽的商业分析、 判断和规划，也需要借助金融工具转嫁风险，而保险作为应对风险的一种有效手段， 在当今商业地产的风险规避中也起到了重大作用。 笔者结合商业地产保险购买的实践经验，在下面将详细阐述商业地产如何依法 构建保险风险防范体系，构建保险风险防范体系中需要注意的问题以及保险风险防 范体系建立后的监控方法。 一、如何构建保险风险防范体系 与一般的房地产项目一样，商业地产也需要经历从选址、立项、审批、建设、 招商、运营等过程，这些过程无不充满风险，而且，作为商业地产的开发商、投资 商、管理人等无不在此过程中采取措施以规避风险。而从保险角度考虑，并不是所 有的风险保险人均会承保。保险人承担的房地产的风险是纯粹风险，即偶然性、意 外性和可测定性，比如因自然灾害和意外事故造成房地产毁损甚至人员伤亡等。结 合保险人房地产保险承保的范围、内容及现行有关险种，笔者建议按照下面的方案 构建商业地产的保险风险防范体系。 （一）商业地产建设阶段 1、建筑工程一切险 众所周知，一个商业地产项目一旦开工，动不动就是好几年，在此建设过程中， 各种天气状况的变化（台风、地震等）、施工现场的各种突发情况（比如中央电视台 2009 新址北配楼火灾事件、上海 11•15 大火事件）等的影响，使处于建设阶段的商 业地产变数颇多。许多商业地产开发商在建设阶段就购买了建筑工程一切险以规避 本阶段的有关风险。 热 建筑工程一切险承保各类民用、工业和公用事业建筑工程项目，包括道路、水 点 专 坝、桥梁、港埠等，在建造过程中因自然灾害或意外事故而引起的一切损失。其保 险责任自保险工程在工地动工或用于保险工程的材料、设备运抵工地之时起始，至 题 工程所有人对部分或全部工程签发完工验收证书或验收合格，或工程所有人实际占 有或使用或接收该部分或全部工程之时终止，以先发生者为准。承保的范围即包括 75 / 76 保险单明细表中分项列明的被保险财产在列明的工地范围内