第15篇 住宅保障法律制度.ppt

第五章 住宅保障法律制度-2 第一节 住宅保障法律制度概述 第二节 廉租住房制度 第三节 经济适用住房 第四节 公租房（政策性租赁房） 第五节 限价房 第六节 集体集资合作建房 第一节 住宅保障法律制度概述 一、住宅问题与住宅保障 住宅问题是个世界性的普遍问题。尽管由于不同国家具体情况和政策的差异，使住宅问题表现不同。 住房政策要坚持市场化和住房保障化相结合的“双体系” 。 首要任务是解决低收入家庭的住房问题，政府要大力推进保障性住房。健全住房保障机制，抑制房价高企。 二、住宅保障法及其功能 住宅保障法是为了保障人们的住宅权利、满足住宅需求、保持国家经济的发展和社会的稳定而制定的法律规范的总称。住宅保障制度的建立、发展和完善需要多种手段，如行政手段、经济手段、教育手段以及法律手段等。其中法律手段无疑处于最重要的地位，住宅保障法就是最佳的形式。 1．保障和实现住宅权 住宅权是基本人权，住宅保障法的首要功能就是保障和实现住宅权。住宅保障法通过保障性住宅制度、商品住宅制度等实现对人们住宅权利的保障。 2．维护社会和谐 住宅法律制度是现代社会的一种“社会稳定器”。 3．促进经济发展 住宅保障法通过发展住宅产业促进经济的发展。住宅产业作为房地产业的重要组成部分，在一国经济发展中不可或缺，是促进经济发展的重要力量。 1）通过住宅产业的发展扩大住宅的市场供应，可以极大地缓解住宅短缺的局面。 2）极大地带动相关产业的发展。 4．实现分配公平 社会保障是市场机制的必要补充，住宅权作为一项基本权，需要政府为低收入者承担住宅保障的职能和责任，通过政府调控来弥补市场这只“看不见的手”的缺陷，实现职工住宅由单位保障向社会保障的转化。 三、我国住宅保障法律的完善 （一）住宅制度改革取得的成绩 我国20多年的住宅改革成就斐然，主要表现在：基本建立起了市场化、多元化的住宅供应体系，取代了以前单一的、以国家和单位供应为主的共有住宅供给制度，住宅供应充足，中国基本告别了住宅短缺时代。 （二）我国住宅保障法律存在的问题 房价太高，大多数居民无力负担住宅；住宅不平等现象突出；投资结构不合理以及城市贫困人口住宅问题严峻等。 1．我国有关住宅的立法很不完善。 2．政策目标不统一，更改频繁，甚至出现反复的情况。以住宅供应体系为例，2003年的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》将国发[1998]23号文提出的“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”改变为让“多数家庭购买或承租普通商品住房” 3．政策导向出现偏差，没有区分住宅政策和房地产政策，过分强调了房地产对推动国民经济的作用，忽视了政府保障公民基本住宅条件的责任，住宅保障制度严重滞后。 （三）我国住宅保障制度的完善 制定一部完备的《住宅法》是构建我国较高水平住宅法律体系的关键和核心。 我国已经具备制定一部较完备的《住宅法》的条件，这些条件包括： 1、社会主义市场经济理论的提出和实践，特别是科学发展观和建设和谐社会的理论，以及“十七大”提出的“住有所居”的住宅保障思想等，这些创新性理论的提出为我国《住宅法》的制定提供了理论指导。 2、自上世纪70年代末期实行改革开放政策以来，我国的经济取得了长期快速的发展，经济实力有了较大的提高。经济的发展，为我们解决住宅问题提供了充足的物质基础，使得我们有经济能力通过制定一部体现较高保障水平的《住宅法》来保障人们的住宅权利。 3、多年来，我国对住宅制度进行了大量的卓有成效的探索，积累了丰富的经验，先后实施了安居工程、廉租住房制度、经济适用住房、公租房制度等多种住宅保障制度，初步建立起了以商品住宅为主体的多层次的住宅保障体系。住宅保障实践的发展为我国《住宅法》的制定提供了丰富的实践素材和事实依据，其成功或不足之处必将在将要制定的《住宅法》中得到总结和修正。 4、很多国家已经制定了较为完善的住宅法律，特别是美国、英国、日本、新加坡、韩国、香港等国家和地区，他们都建立了适合其政治经济背景的住宅法律制度体系。国外的住宅立法为我们提供了丰富的立法经验。 我国将来制定的《住宅法》应在以下几个方面作出规定： ①住宅法的立法目的应确定为保障全体社会成员的住宅权利，促进经济的发展，实现社会的和谐。此外，《住宅法》还应就国家的住宅保障责任作出规定。 ②在价值取向上，要考虑我国国情，重点考虑对中低收人群体和其他特殊群体的住宅权利的保障，满足住有所居的需求，在制度设计上