二套房新规力压楼市回调.docVIP

二套房新规力压楼市回调第二套房认定标准出台，在精准打击投机性需求的同时，也不可避免地“误伤”了改善型需求。专家预测，新政策的出台，有可能成为楼市回调之肇始，回调幅度可能达到20％～30％。 第二套房认定标准出台，受影响的不仅仅只是投资性需求。住房和城乡建设部于近日在其网站上公布《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》(以下简称《通知》)，《通知》指出，各地商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭成员名下，包括借款人、配偶及未成年子女，实际拥有的成套住房数量进行认定。 第二套房认定标准即“认房又认贷”，被广泛认为是有史以来最为严格的认定标准。业内人士表示，这对投资性需求将会起到极大的抑制作用。但由于该认定标准采用双重认定标准，也在一定程度上会对改善型需求产生不利。 新标准正式出台 新的第二套房认定标准出台。新标准明确二套房的认定不仅要以家庭为单位，同时执行认房又认贷的做法，极为严厉。 《通知》规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。同时，购房人应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询。并出具书面查询结果。暂不具备查询条件的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。 《通知》明确，三种情况将被认定“二套房”，并执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策：借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的；借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的；贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。 新标准明显有别于旧的认定方式。据悉，在“新国十条”房贷新政出台前，二套房的认定标准是“是否利用贷款购买住房，且贷款是否已还清”。新标准有别于此，除了贷款这个因素之外，还会重点考察房产套数。凡是拥有多套住房，即使之前从未申请过按揭贷款，也不符合首套房标准。 投机性需求将被逼退 “受新标准影响最大的莫过于投机性需求，将被彻底赶出市场。”在谈到新政的影响时，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授做出上述表述。 在专家看来，新标准的指向十分明显，即房地产按揭贷款只支持自住房的资金需求，而不能支持炒卖房屋的资金需求。因此对于投机性需求最为直接的影响在于投资成本的大幅攀升。 众所周知，为了获得更多的利润，投资性需求乐于借助金融杠杆，来放大投资收益。比如两年前投资一套100万元的房产，当房产市场价涨至200万元时，如果以一次性付款方式进行投资，投资回报为100％，还算比较理想；但如果利用银行贷款，获得的回报更为惊人，首付只需30万元，两年房贷约10万元，即投入40多万元，投资回报可高达2.50％。由此可见，温州炒房客想尽一切办法要利用银行的钱来进行投资的做法，则不难让人理解了。 专家分析认为，新标准认房又认贷，这会让投资者利用贷款来进行投资的成本增加。《通知》规定，达到二套房标准的，贷款人应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策。如第二套房贷首付款为50％，利率上浮1.1倍。 不仅如此，此后投资者利用银行贷款进行投资的难度也在加大。对于此前已有多次贷款购房记录的投资者，可能再也无法从银行申请到房贷，因为政策规定，对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，可暂停发放住房贷款。 此外，异地的投资投机性购房需求也受到了限制。如政策规定，“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行。”专家分析认为，这对于近几年大量存在于一二线城市的异地投资投机需求，尤其是温州炒房团，其贷款门槛和成本大幅提高。 对此，尹伯成分析说：“新政策的意图非常明显，就是不再给投资性需求提供任何帮助。” 改善型需求也受牵制 不可否认的是，为了遏制投机性需求，改善型需求也由此而受了牵连。 上海“我爱我家”权证部经理渠福琴表示，根据新政策的规定，有过买房房贷经历的，再次买房时如申请住房贷款，不管是处于何种目的，都会被当成第二套房来对待。也就是说，新政策的打击面非常大，改善型需求也被包括了进来。 对于新政“误伤”改善型需求，有分析人士指出，这其实难以避免，因为在有些情况下，投资和自住其实难以严格区分开来。“有些人虽然是出于改善目的购买第二套房，但首套房也并未出售，那么这种情形到底是自住还是投资呢?”渠福琴如是说。 调整即将开始 专家认为，