房贷新政出台 三种购房人获益几何.docVIP

房贷新政出台 三种购房人获益几何各家银行对于首套自住普通住房的优惠导向已经相对清晰，而对于第二套房贷款和存量房贷。如何实施新的房贷政策，还存在着诸多的不确定性。 距离央行发布《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，支持居民首次购买普通住房》的新政已经有半月的时间，由于新政中首次引入了最多下浮30％的房贷利率优惠，同时可将购房首付比例下降至20％，因此新政一经出台就受到了多方关注。然而，与央行新政的突然出台形成鲜明对比的是，各家商业银行的具体房贷细则却迟迟难见踪影。一些银行在发布房贷细则后，甚至出现了紧急收回的戏剧性场面。截至到发稿时间，仅有农业银行和交通银行已经出台了较为明确的房贷细则。 不过，从目前来看，各家银行对于首套自住普通住房的优惠导向已经相对清晰，而对于第二套房贷款和存量房贷如何实施新的房贷政策，还存在着诸多的不确定性。 “首套”+“自住”+“普通住房”可享多重优惠 可以肯定的是，为鼓励居民的首次普通住房购买需求，银行将对首付资金的比例、贷款利率等予以较大程度的优惠。央行在10月22日所发布的《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，支持居民首次购买普通住房》通知中，已经对住房贷款利率的下限和最低首付比例进行了调整：商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20％。因此，在其他条件满足的情况下，首套自住普通住房的购房者将是本次房贷新政的最先受惠群体，这一点也在部分银行的房贷细则中得到了明确。 按照农行的规定，该行对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款，在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予积极支持，最低首付款比例为20％；贷款最低执行利率调整为同期同档次基准利率的0.7倍。 交行3日出台的细则规定，对于新增客户首次贷款购买普通自住房，可首付20％，利率最高优惠至0.7倍。 值得一提的是，近期各地都对“普通住房”的界定予以了再次明确。以上海市为例，可以享受优惠政策的普通住房标准重新进行了修改，按照上海市的新规定，单套面积140平方米以下，内环线以内总价245万元／套、内环线和外环线之间140万元／套、外环线以外98万元，套以下的住房符合“普通住房”的标准。 尽管还有多家银行的房贷细则没有正式的出台，但是业内人士推测，对于首次购买自住普通住房的贷款人来说，只要收入和资信情况良好，各家银行基本上能够给予首付款和贷款利率的优惠。这也符合央行“支持居民首次购买普通住房”的要求。据悉，在一些尚没有正式出台细则的银行信贷部，对于此类型购房者的需求，也给出了较为明确的答复。 “第二套房”贷款存分歧 与购买第一套普通自住房相对统一的标准相比，对于“第二套房”及以上贷款的首付和利率标准如何制定，存在着诸多的分歧。 以农行为例，在发布的房贷细则中，并没有明确地对“第二套房”的房贷进行规定和说明，但是农行使用了“非自住”标准，当借款人购买非自住房的，首付款比例一律不得低于30％，购买非普通住房的，贷款利率原则上不下浮。 交行针对“第二套房”的细则比较简单，与去年央行对于第二套房房贷利率的规定基本一致。根据交行的规定，贷款购买第二套以上住房的，贷款首付不得低于40％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。但对已贷款购买首套自住房的家庭，如果人均住房面积低于当地平均水平，再次向银行申请贷款，可以比照首套自住房贷款政策执行。 值得一提的是，光大总行曾经公开过一个房贷实施细则，按照此细则的规定，即使购买第二套房也可以享受到首付比例和利率的优惠。根据此前公布的细则，购买首套90平方米以下自住房的贷款人，可享受首付20％、贷款利率七折的优惠。对于二套房，光大则规定，在银行有一笔未结清房贷，如符合条件，首付比例为20％、贷款利率在基准利率基础上下降18％。如果买的是第三套房，首付款比例将提高到30％、利率不享受优惠。但是，光大在此细则公布后不久，便叫停了这一细则。据分析，叫停的原因与光大对于“第二套房”政策的松动存在着密切的关系。 但是，央行在10月22日所发布的通知中也明确规定，除居民首次购买普通自住房需求外，“改善型普通自住房贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持”，也就是说对于第二套房的贷款政策也不能进行简单的一刀切，其中的“改善型”普通自住房贷需求也应当列入优惠之列。 “但是如何定义改善型需求，对于银行来说很难确定一个全面的标准。”沪上某银行信贷部的人士告诉记者：“一个简单的标准是使用人均住房面积的标准，如果原有的人均居住面积低于当地标准，再次购房可以视作改善型需求。但是这一标准似乎还不能完全覆盖改善型需求，出于各种各样的原因，有的贷款购房者可能并不符合这一标准，但他们的确属于改善型购房需求。”