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土地经营权抵押贷款的尝试 一、土地承包经营权抵押贷款的可行性 央行等部门日前下发指导意见，要求在全国范围内推进农村金融产品和服务方式创新，探索开展农村土地承包经营权和宅基地使用权抵押贷款业务。目前，@@@@农村土地经营权抵押贷款业务已试行。 土地是农民手中的最大资产，一旦成为有效抵押物，给农民带来的便利不言而喻。农民能否还上贷款？银行如何化解风险？游走在政策和法律之间的金融创新，又如何加以规范和完善？ 与其他贷款抵押方式相比，土地经营权贷款不用找担保，简单，方便。从申请贷款到审批下来，只用一个多星期时间。而且比一般贷款优惠20%左右。抵押贷款业务有严格的办理流程，抵押人必须拥有自留地、承包地、流转地或闲置地。先是由村委会牵头，推荐比较优质的农户，并对农户个人信誉等进行基本考察；再由镇经管站通过丈量面积进行评估，土地承包经营权抵押，一律按价值的60%-70%进行评估。如果1亩土地按每年水田500元，旱田240元承包费计算，30年的水田承包费就是1.5万元，评估价值就是9000元-10500元；30年的旱田承包费就是7200元，评估价值就是4300元-5000元。@@@@对土地流转业务还进行了创新，该业务开展以来，农民、涉农企业在贷款到期后都按时还了款，无一笔不良贷款。贷款农户都不是日子过不下去、为生存贷款的农户，而是在扩大生产时资金短缺。农作物丰收交易之后，资金很快周转过来，就能还上贷款。《物权法》规定，耕地等集体土地所有权不许抵押。耕地、宅基地等无疑是农民手中最大的资产。而这些资产无法作为抵押物向银行贷款变为“资本”，堵塞了农民获取资金的一个重要通道。后来，通过出台《农村住房抵押借款暂行办法》、《农村土地承包经营权抵押借款暂行办法》，贷款通道变得大为通畅。 二、土地承包经营权贷款的难点： 伴随着农村土地流转的快速推进，租赁数百亩甚至上千亩土地的农村种植 “大户”频现。在生产和经营过程中，他们遇到了同样的问题：农村大片土地流转起来了，但生产资金却难以为继，资金缺口很大，急需获得更多的资金支持。但现实情况是，目前的土地流转配套机制不健全，土地承包经营权抵押贷款从价值评估、登记到处置变现难度都很大，制约了土地承包经营权抵押贷款的普及和推广。目前制约土地承包经营权抵押贷款推广的瓶颈问题集中体现在以下几方面:　 1、土地评估机构尚未建立，土地价值难界定，缺乏评估流转土地承包经营权价值相应标准和操作程序; 2、没有建立流转土地承包经营权抵押登记部门，土地经营承包权登记缺乏法律效力，是当前涉农金融机构不愿开办农村土地承包经营权抵押贷款业务的主要原因; 3、流转土地中介机构缺失，涉农金融机构在借款人出现经营风险，缺乏偿还能力时，对土地承包经营权及地面附属物处置困难，金融机构债权难以得到保护;四是土地承包经营权抵押贷款风险补偿和保障机制尚未建立。 三、土地承包经营权的风险及应对措施 1、法律风险。根据现行法律，土地承包经营权抵押贷款业务没有法律保障。土地承包经营权入股成立的土地承包经营权协会在操作过程起一个担保的作用,如果协会的地位得不到承认,则协会的担保不具有法律效力。 2、操作风险。根据土地承包经营权抵押贷款的操作流程，当贷款人无法归还贷款时，担保人替其归还贷款后，担保人就会对贷款人提供反担保的土地承包经营权实现抵押权。如果担保人再将实现抵押权的土地承包经营权进行再转让，势必会使贷款人的利益受到损失，会导致贷款人丧失原有土地承包经营权的恶果。 3、银行采取多种措施，保证风险基本在可控范围内。第一道闸门在村委会。村委会推荐客户时必须要出具村委会的研究决议，保证推荐的是较为优质的、有还款能力的客户。抵押贷款前，抵押人为自己寻找抵押物定向流转人，是控制风险的另一道关卡。六至七折的评估办法，也在最大程度上化解了银行风险。新业务会不会导致耕地减少、大批农民失去土地？银行目前做的是基于土地流转的土地贷款，并不会改变土地的用途和性质，只不过改变了生产模式而已。加之在风险控制上采取了适合农村信用环境的措施，真正还不上款需要执行抵押物流转的情况应该很少发生，即使发生，也只是将土地剩余承包期的收益权流转给本村村民，在剩余承包期满后，土地会重新回到借款农民手中。这样就不会导致农民大面积失去土地。为避免引发农民大面积失去土地、流离失所、影响社会稳定，《农村土地承包经营权抵押借款暂行办法》明确规定：以土地使用权抵押借款的，原则上不能超过家庭承包土地总面积的70%。农民贷款选择增多，土地经营权可以抵押贷款，而且简便易行，不会引得农民一哄而上，加大银行风险。首先，耕地对农民来说有着异乎寻常的意义。耕地更是农民的“命根子”。用土地抵押贷款，是农民迫不得已的选择。其次，土地承包经营权存在评估价格较低的现象。偏远地区土地评估价每亩只有四五百元，大大低于土地本身产出效益。与原有