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2700字商业地产分析报告范本 2700字商业地产分析报告范本 商业地产-2010年回顾及2011年预测 [提要] 随着北京大规模居住片区的日益壮大，对商业配套发展提出了新的挑战。一方面是巨大的消费需求带来的机遇，另一方面，是区别于传统的商业中心、商务型商业设施的新型商业模式带来的风险。这种大型居住区的形成所带来的商业催化效应正开始逐步释放，望京商业的蓬勃发展可能仅仅是第一个开始。 商业地产（写字楼、商铺） （一）写字楼市场分析 1、市场供应量下降、新增供应出现向边缘扩散趋势 自2005年北京写字楼市场供应达到峰值后，供应量逐渐回落。2009年尽管楼市火爆但由于经济危机的持续影响，写字楼市场并没能呈现类似住宅市场的繁荣。全年总供应量同08年基本持平，达到167万平米。2010年随着全球经济逐渐走出衰退，以及国内经济的稳定增长，北京甲级写字楼市场回暖现象明显。2010年下半年开始放量形成供应高峰，全年供应量将超过140万平米。其中有将近半数为自用为主的甲级写字楼。 根据2010年每月月统计数据，写字楼分布除传统的朝阳、海淀区外东城区新增供应明显增加超出了海淀区。昌平区写字楼新增供应占据了很大比例。城市中心区域的崇文、宣武也有少量供应。周边郊区供应略有增加。延续了09年供应相对分散的趋势。 2、写字楼成交基本稳定，朝阳占比34.8%居第一 2009年随着经济逐步回暖，房地产市场整体好转，全年写字楼成交较2008年有所回升，首次出现需求超过供应的局面，全年写字楼（期房+现房）销售达到278.3万平米，其中期房成交194.9万平米。2010年写字楼成交需求仍较为强劲，但是受到写字楼供应回落的影响，全年成交面积略有回落，预计全年成交将达265万平本文由论文联盟http://www.LWLm.coM收集整理米，其中期房成交将达185万平米。2010年写字楼市场成交与09年基本持平，但是与住宅市场成交回落3、4成相比，写字楼市场已经凸显其投资优势。 2010年1-11月写字楼市场成交中，朝阳区仍稳居成交量之首，成交占比达到34.8%；海淀区与东城区成交基本持平，占比均为12%。西城区、昌平区成交量较有起色，逐渐接近海淀区成交量。周边郊区成交量显示出写字楼分布由最初的集中逐渐向多元化分布，未来市场供应分布很大程度上将维持此趋势。 3、 写字楼均价强劲回升 2009年写字楼成交均价为17298元/平方米，受到经济危机持续作用的影响，全年写字楼成交价格未出现大幅下滑，基本保持稳定。2010年写字楼市场成交与09年基本持平，但是与住宅市场成交回落3、4成相比，写字楼市场已经凸显其投资优势，因此，在写字楼成交价格走势上，2010年出现了较大的上涨，上涨到了25558元平米。未来随着全球经济大环境的逐渐回暖，写字楼价格上涨有一定得潜力。 数据来源：北京中原研究部 4、 成交呈现区域化差异 2009年东城区写字楼均价达30007元/平方米，西城和海淀两区写字楼均价也超过两万元。2010年中心城区写字楼均价继续回升，东城、西城、宣武、朝阳位列全市写字楼成交价格前四；其中西城区已突破3万大关，东城区也已超过46000元/m2；宣武区已达到33000元/m2， 朝阳区仍高于海淀区位列第四。 5、2010年北京市主要写字楼区位分布分散化发展 2008、2009年北京市写字楼主要分布在东城、西城、朝阳、海淀一些发展比较成熟的商圈，如CBD、国贸、朝外、西单等。2010男北京市写字楼区位分布开始出现了分散化发展，丰台、亦庄、顺义、昌平等区域写字楼分布变化较为明显。 （二）商铺市场分析 1、 新增供应呈下降趋势、朝阳、海淀、房山、东城热点供应区域 2009年商业地产市场新增供应达132.73万平方米，新增商铺7905套。2010年1-11月份商业地产市场新增供应仅为94.6万平方米，新增商铺9393套，预计2010年全年商业地产供应将达100万平米。 2010年北京商业用房供应量仍以朝阳区为最多，供应面积27.4万平方米，占整个北京总供应量的37.5%，其次为通州区，供应面积为17.9万平米，占比为24.4%，东城区列位第三，供应面积为8.8万平方米，占比为12.1%，预计2010年全年将延续这一供应态势。 2、2010年呈现回落趋势，小面积商铺仍是投资主流 在2008年下半年金融海啸影响下，商业市场存量较大，伴随着2009年楼市整体转暖商业市场需求呈现反弹，进入到2010年，1-11月份商业 市场期房成交达到了95.3万平米。按这一趋势预测，2010年全年商业市场需求有望突破100万平米。 进入到2010年，截止到2010年11月份，月度平均交易商铺面积仍然集中在80-130平米，单铺普遍总价在200万元-350万元之间，2010年商铺市场中投资客群的投资心态越来越