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我国物业管理、服务过程中物业 权益之法律调整 白 春 摘要针对我国物业管理、服务过程中物业权益问题的现状，分析物业权益相关法律关系，提出解决问题的措施和完善 物业管理与物业服务的法律调整思路，谨供广大业主、物业服务企业和物业管理相关行政部门参考。 关键词物业权益物业管理物业服务法律 作者简介：白春，绵阳农业学校讲师，研究方向：法学教学、民商法。 中图分类号：D923 文献标识码：A 物业管理和服务是商品房业主都要面临的社会问题，涉及千 1．房屋质量最低保修期不明确或过短。我国现行《房屋建筑 家万户的基本生活秩序和生活质量，具有普遍性和重要性。伴随 工程质量保修办法》规定的2至5年的质量保修期从技术层面和 着房地产业的高速发展，物业管理和服务业在我国也处于高速发 相对于房屋70年的产权使用期明显偏短。实践中，前期物业管 展的态势，截止2012年底，我国物业管理行业已拥有71000余家 理后，房屋出现渗漏，供热与供冷系统质量问题，给排水质量问题 企业，612．3万从业人员，管理各类房屋面积145．3亿平方米，年 以及其他共用设备老化问题就成为物业纠纷的主要原因之一。 营业收入超过3000亿元。但由于产生期和高速发展期间隔较 2．住宅专项维修资金制度问题。我国现行《住宅专项维修资 近，总体发展时间较短，从上世纪80年代末的东部沿海地区产生 金管理办法》规定住宅专项维修资金由业主缴纳，属业主所有，用 起计算也就20多年的时间，相对于发达国家近百年的物业管理 于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。 和服务业，我国物业管理和服务业普遍存在管理不规范，服务质 实践中，业主要使用这笔钱，程序繁琐，效率低下。截至2013年 量不高等主要问题。近年来物业管理、服务纠纷呈明显上升趋 底，全国住宅专项维修金累积节余超万亿，使用率不到10％。还 势，民生无小事，权益需调整，物业权益之法律调整已亟待完善。 有一个普遍存在的问题，上世纪修建的商品房很多并没有缴纳住 一、物业权益法律关系分析 、 宅专项维修资金，同一物业管理区域，有的缴纳了而有的没有缴 (一)物业权益及物业权益法律关系概念 纳。上述实际情况造成一旦房屋出现质量问题很难解决，是物业 物业权益是指开发商或业主基于商品房土地使用权和房屋 纠纷引发诱因之一。 所有权，业主委员会通过业主大会授权，物业服务企业基于物业 3．业主大会和业主委员会法律地位和业务能力问题。业主 服务合同约定，房地产相关行政管理部门基于行政管理权而产生 大会和业主委员会没有对外承担民事赔偿的能力，因而其民事行 的一系列法律权利、义务和基于此而产生的收益。 为能力相当有限，从法理上讲，业主大会和业主委员会至少是限 物业权益法律关系是指法律在调整各方主体针对物业权益 制民事行为能力组织，代表业主与物业服务企业签订合同比较牵 在物业管理和物业服务过程中各种关系的总和。 强，但考虑到可操作性也只能如此。实践中，很多小区业主委员 (二)物业权益法律关系特点 会无固定办公场所，不知其权利和义务，存在多一事不如少一事 物业权益法律关系具有主体多样性，直接参与者有开发商、 的消极心理，这给物业管理带来不利影响，也是物业纠纷的诱因 业主、业主委员会、物业服务企业和房地产行政管理部门。实践 之一。 中，间接参与者还有物业承租方、专业性服务企业、房产设计单位 4．物业服务企业服务质量问题。物业服务企业的主要职责 和建设施工单位。 是向业主提供服务，从而收取服务费而盈利。第二项职责是受业 物业权益法律关系具有客体明确性，物业权益法律关系客体 主大会委托代为管理物业共有部分维护，共有设施维修，物业服 都指向物和债，一般不涉及人身和精神产品。具体的讲，只涉及 务企业收取相关服务费。实践中，很多物业服务企业以管理者自 物