物业管理服务招投标问题分析及完善建议.pdfVIP

物垃管理 魏秀玲华中科技大学 物业管理服务招投标：问题分析及完善建议 一、物业管理招投标存在的问题 和业主大会都自行组织。由于大多数物业建设单位和 1．法律制度上的设计缺陷 业主大会，都没有相应的组织机构人员和组织经验， (1)关于邀请招标 招标投标活动的规范性操作很难得到保证。 根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》(以 (3)关于不规范招投标的法律后果 下简称《暂行办法》)第11条规定，招标分为公开招标 《暂行办法》的很多内容无论对物业建设单位、业 和邀请招标。公开招标相对更为公开、公平和公正，邀 主大会还是其他产权人都具有约束力，同时也是政府 请招标虽然运作成本较低，但暗箱操作的可能性比较 主管部门管理物业管理招标投标活动的重要依据。 大。物业建设单位往往都会选择邀请招标的方式，只 《暂行办法》第40条规定，投标人和其他利害关系人 需向三个或三个以上物业企业发出招标邀请即可。事 认为招标投标活动不符合本办法规定的，有权向招标 实上，《暂行办法》的该条规定已经成为大多数物业建 人提出异议，或者依法向有关部门投诉。该条规定虽 设单位规避《物业管理条例》强制性规定的有效途径。 然严厉，却很难发挥实际作用，该规定没有明确主管 但是，《招标投标法》第ll条同时规定，邀请招标适用 部门胪不符合本办法规定”的招标投标行为的处理 范围有严格的限制，仅限于国务院发展计划部门的国 范围、处理方式，致使主管部门接到投诉之后茫然不 家重点项目和省、自治区、直辖市人民政府确定的地 知所措，而投诉人更感到投诉无门。 方重点项目且不适宜公开招标的，在程序上需经国务 2．缺乏行业指导性的招投标规范 院计划部门和省、自治区、直辖市人民政府批准。很显 《暂行办法》和《招标投标法》对招标投标活动的 然，物业管理招标不适用邀请招标的范围。《暂行办 具体程序，从发布招标公告、招标文件的备案、招标文 法》虽然没有对邀请招标的适用作限制性规定，但根 件发放、投标人资格预审、投标人交付投标文件、开标 据上位法优于下位法的原则，物、世建设单位以邀请招 程序、评标程序、中标程序、评标委员会的组成等环节 标方式对物业管理进行招标投标与法律规定不相符 做出了严格规定，对招标人、投标人和评标成员开展 合。 招标投标活动具有切实的指导作用。由于立法技术上 (2)关于招标组织人的规定 的原因，对于招标文件和投标文件的编制内容、评标 《暂行办法》第9条规定，招标人可以委托招标代 方法仅作原则性规定，在实际操作中存在以下问题。 理机构办理招标事宜；有能力组织和实施招标活动 (1)招标文件不规范 的，也可以自行组织实施。该条规定沿袭《招标投标 由于缺乏法律政策规定，又没有行业指导性的规 法》中的内容，但《招标投标法》在适用于政府采购项 范文件，各招标人在编制招标文件时随意性很大，出 目的工程、设备招投标活动时，相关部门都制定了相 现格式不符、内容不全、条款表达不清的现象，给投标 应的实施办法，对招标人自行组织招标的条件、规模 人编制投标文件带来了一定困难。有些招标人为达到 等做出了进一步的详细规定，而《暂行办法》和《招标 降低物业收费标准的目的，对价格标设置过高的权 投标程序》却未再作进一步明确，导致目前除个别单 重，造成了投标企业之间的低价竞争，也导致服务质 位、项目委托代理机构招标外，大多数物业建设单位 量下降。