物业管理服务用房留置现状及相关问题探讨.pdfVIP

旦塑 ! 照量堡 删 腼肛 似阿 物业管理服务用房留置现状及相关问题探讨 王丽 南京市房地产市场管理处 2006年8月30日，江苏省建设厅以苏建房 体业主共有。设备用房不能作为物业管理用房移 [2006]371号《关于物业管理服务用房有关问题 交。分期建设的项目在首期交付时的物业管理用 的处理意见》(以下简称371号文)首次对物业管 房面积，应当不低于全部项目应交面积的百分之 理服务用房(以下简称“物管用房”)的交付适用 五十。物业管理区域内房屋交付使用过半的，应将 原则、建造标准、产权登记及使用等做出了明确 物业管理用房全部交付。物业管理用房按规划要 规定。自此，物管用房的留置走过了一段从不留、 求在末期建设的，建设单位应当事先交付符合要 少留、虽留但不能完全符合使用要求及交付标准 求的物业管理临时用房。建设单位未按规定提供 到逐步规范的艰难过程。本文将就实际工作中遇 物业管理用房的，由物业管理行政主管部门责令 到的物管用房留置问题、建立物管用房楼盘查询 限期补建；逾期不补建的，应当按该项目销售时的 系统和登记簿查询系统的必要性和可行性进行 平均售价的95％的标准乘以应交面积，向业主大 分析。 会交纳补建价款。该补建价款专项用于承租、购置 一 、 相关法规、规章及处理意见 物业管理用房。建设单位申请商品房预售许可证 随着住房商品化的不断深入，国家、省、市相 或商品房所有权初始登记时，属于全体业主的物 继出台了 《物业管理条例》、《江苏省物业管理条 业管理用房等配套房屋应予以明确”。 例》、《南京市物业管理办法》，并不断修正。现行 基于上述法规，371号文除了对开发建设单 《物业管理条例》自2003年9月1日起施行，后根 位执行交付物管用房规定的适用问题作出解释 据2007年8月26日 《国务院关于修改物业管 外，还对物管用房的建造标准、产权登记及使用 理条例的决定》修订，其中第30条明确要求 作出了明文规定。据此，南京市房产管理局于 “建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置 2006年11月15日以宁房管[2006]247号《关于 必要的物业管理用房”，并在第38条明确“物业管 南京市物业管理服务用房产权登记、交接验收等 理用房的所有权依法属于业主”。2003年修改后 有关问题的处理意见》制定了详细的工作程序， 的《江苏省物业管理条例》第27条规定“新建物业 这里不再赘述。 在规划建设时，应当建设必要的物业管理配套设 二、物业管理服务用房留置现状及存在问题 施……开发建设单位在移交住宅区时，应当按照 1．部分项目因各种原因未留置物管用房，或 住宅区总建筑面积的千分之三至千分之四无偿提 简单地将门卫、地下室、警卫室、消防控制室、电 供物业管理服务用房，其产权属该住宅区全体业 信室甚至架空层等，或将规划、竣工手续不完善 主共有”。白2006年2月1日起施行的《南京市物 的房屋作为物管用房使用，造成业主委员会为落 业管理办法》对配建物管用房做了进一步规定，其 实物管用房的多起投诉。比如，2006年9月1日 中 第23条规定：“建设单位应当在项目交付时按规 前因统一规划、综合开发的项目，或由多家开发 固 定无偿提供具有产权的物业管理服务用房，在业