上海市政府推动工业用地向商务办公转型高力观点.pdfVIP

上海市政府推动工业用地向商务办公转型 2014 年4 月1 日，上海市政府开始推行由该市规划和国土资源管理局制订的 《关于本市盘 活存量工业用地的实施办法（试行）》。该政策旨在通过将上海市现存部分工业用地转变为研 发总部及商业办公用途，提高土地利用效益，并使之满足经济结构进一步向现代服务业转型 的需要。政策阐明了工业用地向研发总部及商务办公类用地转型的区域范围、土地价款补缴 标准、限制条件等内容。 高力国际将政策中的要点概述如下： 1、区域差别化转型 适用于该政策的工业用地被分为两类：规划工业区块（即 “104 区块”），以及此区块之外的 现状工业用地（即 “195 区域”）。104 区块将主要进行结构调整及能级提升；而在195 区域 中，地块转型将重点侧重于现代服务业的发展。 2、须补缴土地价款 转型后的土地须被重新估价，以反映其新的市场价值。须按照新土地使用条件下土地使用权 市场价格与原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格的差额，补缴出让价款。 1）转型为研发总部产业项目类用地的市场评估地价，外环线以外地区不低于相同地块工业 用途基准地价的150%，外环线以内则一般不低于相同地段办公用途基准地价的70% ； 2 ）转型为研发总部通用类的，市场评估地价不低于相同地段办公用途基准地价的70% ； 3 ）转型为商务办公等经营性用途用地的市场评估地价，不得低于相同地段同用途的基准地 价。 3、鼓励自用及自持型物业 转型为研发总部类用地的，均应以产业项目类自用为主。其中，“104 区块”及“195 区域” 内的研发总部类用地均应以产业项目类自用为主；其余可转型为研发总部通用类的地块项 目，可以出租，但开发单位须持有70% 以上的物业产权，剩余部分可以分割转让；转型为商 务办公用地的，开发单位须持有50% 以上的物业产权。 高力观点 高力国际研究部认为，《办法》的实施将有望缓解城市经济结构转型（升级为服务业驱动型） 与建设用地资源日益有限之间的矛盾。 新政策的出台与上海市政府所提出的通过优化现存建设用地结构，使建设用地总量零增长的 目标相一致。对土地用途结构进行优化的思路被市政府详述于《关于进一步提高本市土地节 约集约利用水平的若干意见》以及《上海市土地利用总体规划（2006-2020 年）》等文件，“总 量锁定、增量递减、存量优化”等成为市政府控制建设用地规模的基本策略。 将建设用地由工业向商业用途转型的举措本身亦反映出上海整体经济结构的变化。据上海市 统计局，截至2014 年3 月，该市工业生产者出厂价格指数已连续27 个月同比下降。同时， 截至2014 年2 月，上海市写字楼开发投资连续保持13 个月逾40% 的同比增速。在此背景下， 将工业用地转型为商业办公用途，既符合该市限制建设用地总规模的目标，亦可满足其经济 结构升级的需要。 《办法》所涉及的“104 区块”和 “195 区域”覆盖范围非常广泛（如下图所示），其中包括 张江、金桥、漕河泾、浦江等新兴商务区域；还包括了上海自由贸易试验区之内及毗邻部分 的区域（如外高桥保税区等）。 据上海市统计局，截至 2013 年末，3,633 家企业在自贸区注册，总注册资金约人民币 746 亿元。新注册企业中近94%为内资企业。相应地，在这一区域内，对办公空间的需求具有极 大的增长潜力。 上海规划工业区块（即 “104区块”）示意图 产业基地 国家公告园区 城镇工业地块 来源：《上海工业区“十二五”规划》 注：1. 规划工业区块（即“104 区块”）指上海市现有的包括产业基地、国家公告园区、城镇工 业地块在内的104 个规划工业区块，面积约 790 平方公里。 2. “195 区域”指规划工业区块外、城市集中建设区（1 个中心城、9 个新城、60 个左右新市镇） 以内的现状工业用地，面积约195 平方公里。 免责声明 高力国际对政策文件进行了深入解读，对于上文评论不承担任何关于错误、遗漏、精确度、 误解或误读方面的法律责任。如存在差异，以上海市政府颁布之文件为准。 – End – 关于高力国际 高力国际是全球领先的商业房地产服务公司，在63 个国家的485 个办事处雇有 15,800 多 名专业人员。作为FirstService(在纳斯达克及多伦多证券交易所的股票代号分别为FSRV 及 FSV 和 FSV.PR.U)旗下公司，高力国际向