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房地产产品的未来趋势 兰德咨询公司总裁/宋延庆/文 众所周知，房地产产品的更新换代速度很快。比如一个户型，可能三五年就过时，一种新部品甚至一两年就被更新的所替代。 从1990年代以前的筒子楼，到1990年代的小康住宅，再到后来的情景洋房、Townhouse，直至现在的90墅、类独栋，短短二十几年，房地产产品就发生了可能资深地产人都难以想象的巨大变化。正所谓，唯一不变的就是变化。 在《房地产产品线绿皮书》的《产品进化论》文中，我们系统分析了引致产品变化的四个原因。就市场竞争而言，产品创新的动力主要来自两点，一是产品要满足不断变化的客户需求，二是要满足差异化竞争的要求。 随着房市渐入买方市场，房企要想在竞争激烈的市场中突出重围，脱颖而出，就必须先确保项目比竞品环伺的其它项目的性价比更高，能把其它项目甩出三条街。所以，前瞻未来，适时推出适销产品，而不是慢半拍地总跟在别人屁股后面跑，是房企必须要想好、必须要做到的一大战略问题。 谈及未来趋势，如果留意相关论述会发现，许多人把市场、企业、产品等相关但不相同的趋势混为一谈了。比如，金融化应属于企业发展趋势，绿色生态应属于产品发展趋势。在我们新发布的《房地产企业经营管理蓝皮书（2014）》中，对行业趋势有分类研判。在此，主要就住宅产品的未来趋势做简要判断。 基于对房地产产品演化过程和时下高溢价、高去化产品的研究分析，我们判断，房地产产品的未来趋势将会愈发明显地呈现出四大特征：复合化，科技化，精细化和标准化。 一、复合化：多功能复合产品将大行其道 所谓多功能复合产品是指一个项目要兼具多种使用功能。无须讳言，时下市场上的绝大多数住宅项目功能都比较单一，基本上是纯粹居住。某种程度上说，这是重商主义的结果。在开发成本居高不下、售价压力越来越大的情况下，房企追求利润最大化天经地义。但如果认为这种现象将会长久持续下去，可能会犯下战略判断错误。 不要推脱说住宅就是居住。事实上，除了居住需求和最基本的购物需求外，居者还有教育、健身、社交等其它需求。也不要说类似住户很少在家招待客人等理由。开发商应该反思，我们提供相应的功能了吗，能不能提供，想不想提供？！ 其实，近期比较热的社区O2O也是为了满足住户多样化需求。我们判断，在不久的将来，可承载线下多种功能的会所将会被重新重视和全新利用。故此，兰德于2014年下半年就做了不同功能、不同规模和不同档次的“会所三维研究”，并形成了一系列产品设计标准。我们开发的功能更强、普适性更高的全新一代社区O2O服务APP也即将完成，相信能满足许多房企的需求。 前瞻未来，适时推出适销产品，企业就可能在竞争激烈的市场中脱颖而出。如果能引领市场发展，更有可能开创出一个蓝海。 二、科技化：物联网时代很快到来 提到科技化，大都会想到智能、生态、节能、恒温、恒湿、恒氧等。我们在做“绿色地产战略专题研究”时统计过，业内明确提出“绿色地产战略”的房企有二十多家。一般认为，绿色、生态皆属建筑科技范畴，隔热、隔音等也属于建筑科技范畴。所以，科技化一词足以涵盖相关。 如果说生态、节能还是时下少数楼盘的卖点的话，那么在不久的将来，这些都可能成为“标配”。2014年上半年，兰德曾为当代节能置业做过不同售价下不同项目的成本等级和部品配置标准。我们判断，如果当代、朗诗等能把相关技术升级为产品标准的话，今后可能不仅只是房地产开发商，还有可能成为输出品牌和技术的全行业服务商。 按现在日新月异的科技进步速度，或许在未来几年内，融合智能手机、智能家居的物联网概念将会成为房地产产品新卖点。对此，我们为阿里巴巴和海尔做咨询时体会很深。 如果物联网时代将要到来，现在是不是该有所准备？ 三、精细化：今后粗制滥造的产品不可能有市场 我们早前曾预测，2014年底时全国商品房库存可能会突破6亿平米。遗憾的是，不幸言中。更为遗憾的是，面对高库存，相当多的房企还在奢望政策救市。我们分析过十多家客户的库存明细，发现有超过30%的库存是地价高、房价高的低劣产品，还有空置率很高、很难卖出去的商业、车位等。在房市供需结构已经发生逆转的情况下，随着新增供应持续入市，我们预计目前市场上的库存至少有三分之一，甚至近半，可能很难卖出去了。 精细化，是供需逆转、优胜劣汰的必然结果。所谓精细化，包括性能精细化、设计精细化、工艺精细化等。所谓精品，就是精细化产品的简称。 强大的收纳系统、给宠物的空间等，都算是功能、性能，如何做到人无我有、人有我精，房企及其产品设计系统人员一定要好好研究一番。提请注意的是，一定要重新定义产品定位。重新定义产品定位是什么意思？举个简单例子，原先140平米的改善型户型，今后可能是120平米，因为价格高了，而总价原则未变。2013年下半年我们就判断，并在多篇文章和多个会议上反复强调，2014年是从刚需到改善的逆转年，也预测成真。基