经营性物业抵押贷款的特点、问题及对策.pdfVIP

经营性物业抵押贷款的特点，问题及对策 黄丽萍 (审计署驻深圳特派员办事处，广东深圳518034) 摘要：近几年．多家商业银行根据经营发展需要．推出了各自的经营性物业抵押贷款。本文详细阐述了该类贷款 的特点，并通过分析经营性物业抵押贷款可能存在的问题，从政策层面提出了确定最高可贷限额、明确贷款用途、不 提前释放部分抵押物等规范商业银行开展经营性物业抵押贷款的建议。 关键词：经营，物业。贷款，风险 继东亚银行推出以物业租金现金流作为第一还款来源的 持有者提供的贷款业务。 “商业房地产抵押贷款”后，随着我国市场经济的不断发展， 2．与一般项目贷款相比，贷款风险相对较低 2005年，以中国农业银行为首的多家内资商业银行适时推出了 目前，多数商业银行将经营性物业抵押贷款归为项目贷款， 类似的信贷产品——经营性物业抵押贷款。经营性物业抵押贷 但与项目贷款相比，经营性物业抵押贷款规避了一般项目贷款 款是商业银行向拥有经营性物业所有权人发放、用其拥有的经 从立项、投产到竣工验收等经历的一系列市场风险。商业银行 营性物业作抵押、并以其经营收入还本付息的贷款。笔者从经 从事项目贷款融资业务时，贷前调查需详细掌握该项目的各项 营性物业抵押贷款的特点人手，尝试分析经营性物业抵押贷款 具体情况，包括项目是否符合国家宏观调控政策、产业政策， 在实际工作中存在的一些突出问题，并从政策层面提出规范该 土地政策、环境保护政策和投资管理政策等要求，项目审批文 贷款品种的建议。 件是否齐全，有无立项批复文件、项目用地规划许可证．施工 一．经营性物业抵押贷款的特点 许可证、环评审批等，是否严格执行国家关于固定资产投资项 根据经营性物业抵押贷款的定义，我们可以看出它不能简 目资本金制度的有关规定等。贷款发放后还要密切跟踪项目进 单归属于固定资产贷款或流动资金贷款，其本身具有贷款对象 展情况，以及项目投产后销售、效益如何，还款来源是否充足等。 特殊、贷款风险相对较低、贷款期限长、贷款用途宽泛．还款 而经营性物业抵押贷款选择的贷款对象是已经投入运营，甚至 方式灵活等鲜明特点。 已得到市场验证，因此可以省去复杂的跟踪调查环节，减少市 1．贷款对象必须拥有优质商用物业 场风险。 该类贷款对物业本身的经营状况要求比较高，多数商业银 3．具有较为可靠、稳定的第一还款来源 行不仅要求是竣工验收的物业，原则上还要求物业位于城市中 商业银行在发放经营性物业抵押贷款时，在以物业做足值 心商业区等繁华地段，并投入运营一段时间，以实际运营结果 抵押的同时注重现金流，通过测算贷款期间的租金现金流折现 验证物业经营状况良好、出租率较高。因此，我们可以首先将 值来确定贷款额度，并与借款人签订资金监管协议控制租金收 经营性物业抵押贷款理解为是一项商业银行向优质经营性物业 入。因此，这类贷款突破了传统信贷业务只重视抵押物价值的 在国民经济中的比重、服务业从业人员占全社会从业人员的比 通过对自己综合素质的提高来为就业做好准备。 重。要紧紧抓住。西部计划”、 “村官计划”、 “特岗计划” 3．积极营造宽松的创业环境，以创业带动就业。加大以创 等项目的实施，促进高校毕业生就业。 业带动就业工作力量。全社会都要树立与市场经济相适应的新 2．加强对就业工作的协调指导，提高就业成功率。各级劳 的就业观念，创新思维，鼓励创业，促进就业。各级政府应教育、 动就业部门要积极协调社会劳动力供给，加大对劳动者劳动技 引导，创造良好的创业环境和氛围，激发广大群众的创业热情， 能培¨II的力度，提高劳动者素质。加强对新增劳动力中长期失 挖掘创业潜能，使其投身到经济发展的洪流中。要通过创业促 业人员的就业扶持，逐步将长期失业的大中专毕业生纳入就业 进民营经济、个私经济的发展，使其成为整个经济发展的新的 扶持范围。抓好城乡就业的统筹协调工作，努力形成城市经济 增长点，也成为就业新的增长点。积极探索有助于广大群众创 为主体，工业和服务