调控政策走势取决于地方财政.docVIP

调控政策走势取决于地方财政2月16日，北京市楼市调控细则“靴子落地”。北京版调控细则“京十五条”威猛无比，有媒体报道说，从单日过户创近3000套的历史纪录，到门可罗雀的过户大厅，这个反差在不到24小时内发生。 北京版调控在全国颇具风向标意义，随着各地调控细则出台，成交量冰封的场景将会在各地次递展开。由于多数开发商周转资金的一半都来自预售收入，因此一旦楼市成交陷入冰封状态，开发商现金流难免会受到威胁。如果调控政策持续日久，房地产企业势必面临新一轮洗牌。 在开发商资金链备受煎熬的同时，同为难兄难弟的地方政府日子也不会好过。现在，各地方政府虽然正在加紧出台贯彻落实“新国八条”的楼市调控细则，但其原动力显然不是来自于其自身而是来自于中央政府的问责，因为楼市火爆的最大得益者毕竟是地方政府。 虽然有人批评说中国行政成本高居世界第一，1978年至2003年间，我国财政收入从1132亿元增长到3万亿元，增幅约28倍，而同期行政管理费则从50亿元升至7000亿元，增长87倍，公务员的职务消费增长140倍多。但平心而论，政府从土地中所获的收益，绝大多数还是应用在投资的。 当代中国经济最大的特色，是最终消费增长远远滞后于经济增长，经济增长主要依赖于以地方政府为主导的区域经济竞争，这种以政府为主导的区域经济竞争主要表现在两大方面：一方面是以当地土地财政为支撑的政府性投资竞争；另一方面是以牺牲本地资源、环境和人民健康为代价的出口竞争。现在，以牺牲本地资源、环境和人民健康为代价的出口竞争显然已经不可持续，再加上人民币升值的潜在压力，以及美国经济复苏和欧洲主权债务危机(包括日本债务危机)前景不明，出口拉动经济应该已经达到了极限。 而在投资拉动经济增长方面，这些年来在全社会总投资中，政府性投资始终占居着主导地位，这是因为：一方面政府投资不但直接拉动着经济的增长，另一方面政府投资还起着带动和引导社会投资，发挥着“四两拨千斤”的放火作用，而政府性投资离不开土地财政的支撑。 现在，土地财政虽已成为人人喊打的“过街老鼠”，但现实的悖论是：一方面大家争先恐后地大批特批土地财政，另一方面一旦遇到资金缺口，大家首先想到的恰恰又是土地出让收入，土地出让金早已成为大家惦记的“唐僧肉”。 楼市调控对楼市成交的封冻，一方面直接影响到地方政府土地财政的收入，而另一方面，充裕的流动性被迫退出楼市，向其他商品和服务领域泛滥，必然导致CPI的加速上涨，迫使央行不得不连续出手采取紧缩措施，从而减缓经济增长，进而影响到政府税收收入，另外还直接加火了政府融资的利息负担。 2010年全国税收总收入完成73202亿元，同年全国土地出让金达2.7万亿元。而据全国地方融资平台贷款清查结果显示：截至2009年6月末，地方融资平台贷款(主要为土地抵押融资)余额为7.66万亿元。不论是投资、出口、消费结构失衡的调整，还是保障性住房、公共医疗等民生事业和农田水利建设等基础公共设施，都需要政府大量的资金投入。而地方政府通过土地财政的三大渠道(土地相关税收、相关非税收收入、抵押融资所得)而获得的资金，是地方财政的最大收入来源。 一分钱难倒英雄汉。虽然现在各地方政府因为行政问责的压力而纷纷高调出台贯彻落实“新国八条”的楼市调控细则，但调控政策最终走势如何，恐怕还得取决于地方财政的家底。因为，毕竟巧妇也难为无米之炊。 1