宏观调控要改变市场结构.doc

宏观调控要改变市场结构中国房地产市场改革的目标应该是，彻底改变我国房地产市场疯狂投资的局面，逐步实现从投资性市场向消费性市场过渡，让中国的房地产市场真正变成一个满足居民住房需求的市场。 2010年春，从中央政府到地方政府出台了一系列房地产宏观调控政策，极力打压不断飙涨的房地产价格。但令人值得玩味的是，一方面房地产市场价格早已超出了普通居民的承受能力；另一方面地方政府却频繁拍卖土地，土地价格高得令人咂舌。 人们不禁要问：中国的房地产市场究竟出现了什么问题?许多评论者把矛头直接指向房地产开发商，认为房地产开发商是罪魁祸首。其实，根本问题在于房地产市场是一个资本市场，是一个金融市场，但同时也是一个消费市场。中央政府的宏观调控政策应包括两方面：一方面增加社会保障性住房，让中下层收入居民可以获得政府的保障性住房；另一方面则提高商品房保有阶段的成本，迫使那些投资性的需求逐渐减弱，从而提高土地资源的利用效率。 这就要求政府出台政策来改变我国房地产市场格局，大力发展消费性市场，通过加大社会保障性住房供应，解决我国普通居民的住房需求。今后可以考虑凡是需要增加城市居民住房供给的，政府可以无偿划拨土地，用于廉租房建设，然后分配给城市居民。这项改革不是恢复到原来的“计划经济”时代，而是要在土地公有制的条件下，优先满足土地“主人”的住房需求。 曾经有一些学者提出，我国应当大力发展经济适用房，让普通居民购买房屋的所有权。这是一种非常理想的房地产市场发展模式。但是笔者不能不遗憾地指出，经济适用房政策不宜大面积推广。这是因为在某些地方经济适用房大都变成了“职权人员的私人福利”。在行政管制不到位的情况下，发展经济适用房无异于增加腐败的机会，人为地拉大贫富差距。 在社会保障性住房建设之外，政府应当提出合理的规划，发展我国的商品房市场。今后政府可以在城市郊区或者城乡结合部，大面积修建商品房。但是，房地产开发商必须承担由此产生的一切社会成本，譬如道路交通建设的费用，社会公共设施配套的费用，修建小学、医院等各种基础设施，以确保居民基本生活需要。开发商可以提高商品房的价格，但是国家征收旁地产保有阶段房地产税。购买商品房的业主购买房屋越多，面积越大，缴纳的税收就越多。这梓做的目的是：一方面限制房地产投机行为，增加房地产交易成本；另一方面提高土地资源的利用效率，防止部分投资者囤积居奇，牟取暴利。 部分学者担心，政府加大房地产交易的成本，增加房地产保有阶段的税收，会不会导致房地产市场价格居高不下?从理论上来分析，商业风险越高，获得的收益也就越大。但是，中国的房地产市场与其他国家房地产市场最大的不同之处就在于，中国的房地产市场是一个土地国有制条件下的房地产市场，换句话说，中国的房地产市场实际上是一个土地国有制条件下的“租赁市场”。当社会保障性住房供给不断增加，政府廉租房的租金与投资商品房的租金相比差距越来越大，就会有更多的投资者选择其他的投资渠道，更多的商品房购买人转而申请政府的社会保障性住房。当中国商品房市场投资趋于合理，消费性需求在房地产需求中所占的比重越来越大的时候，中国的房地产市场就会变成一个理性的房地产市场。 1