一起抗辩权纠纷案引发启示.docVIP

一起抗辩权纠纷案引发启示基本案情 2000年7月,张某向昆明某工贸物业发展公司(以下简称“工贸公司”)购买了位于文贸大厦七层的房屋,并与工贸公司签订《商品房购销合同》。2000年8月1日,A商业银行昆明科技支行(以下简称“A银行”)与张某、昆明市某滨海公司(以下简称“滨海公司”)签订了《房屋按揭借款合同》,并约定:张某向A银行借款人民币25万元用于购买位于昆明市东风西路文贸大厦七层的房屋,借款期限为20年,自2000年8月4日至2020年8月3日,贷款月利率为4.65‰,张某按月归还贷款本金1042元,利息逐月结算还清。贷款采用抵押加阶段性保证方式进行担保,即A银行以张某所购房屋作为抵押,在张某取得房屋所有权证和办妥抵押登记之前,由滨海公司提供阶段性连带保证责任。滨海公司的保证期间从借款合同生效之日起至抵押的房屋取得房屋所有权证,办妥房产保险和抵押登记,并将《房屋他项权证》及其他有关资料交A银行代为保管时止。若张某累计三个月未能偿还贷款本息和相关费用,A银行则有权提前收回已发放的贷款本息,并依法处置抵押物或要求保证人承担保证责任。 合同签订后,张某从2003年6月21日起就未履行还款义务,欠A银行借款本金达21万元。2004年2月25日,A银行向张某发出了贷款催收通知书,但张某收到通知书后仍未履行付款义务。鉴于此,A银行将张某、滨海公司诉至法院,要求张某偿还相应贷款本金及利息,并要求实现张某房屋的抵押权,以及要求滨海公司承担连带保证责任。 争议的法律焦点问题 本案属于房屋按揭贷款过程中比较典型的案例,其主要集中于以下焦点法律问题: A银行是否负有注销在建工程抵押登记的义务 在本案中,A银行与滨海公司签订的《借款合同》以在建工程文贸大厦三层至二十三层设定抵押进行担保,并且办理了在建工程抵押登记。张某向工贸公司购买了位于文贸大厦七层的房屋并与工贸公司签订了《商品房购销合同》。随后,张某又与A银行、滨海公司签订了《房屋按揭借款合同》。这涉及三层法律关系:第一层为A银行与滨海公司之间的贷款债权债务关系和担保关系;第二层为张某与工贸公司、滨海公司之间的房屋买卖合同关系;第三层为张某与A银行之间的债权债务关系和担保关系。 三层法律关系中债权的抵押担保物系同一物,实际上属于设定抵押权的担保物(房屋)在进行所有权的移转,也即从原权利人滨海公司手中转移到张某手中。按照《担保法》第四十九条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条以及《城市房地产抵押管理办法》的规定,在抵押权存续期间,抵押人滨海公司转让抵押物未通知抵押权人A银行或者未告知受让人张某的,如果抵押物已经登记的,抵押权人A银行仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人张某,可以代替债务人清偿其全部债务,使抵押权消灭。受让人张某清偿债务后可以向抵押人滨海公司追偿。抵押人滨海公司转让抵押物所得的价款,应当向抵押权人A银行提前清偿所担保的贷款债权或者向与抵押权人A银行约定的第三人提存。由于上述法律规定是针对已办理抵押登记的抵押物移转时不影响抵押权人的抵押权,以及抵押物受让人代替债务人清偿全部债务时可以使得抵押权消灭等情形,而并未明确当债务人滨海公司和抵押权人A银行订立的抵押合同终止时如何注销抵押登记这一问题。因此,从上述规定并不能明确得出抵押权人A银行是否应当负有注销在建工程抵押登记的义务。但是对于《借款合同》,我们可以依据《合同法》第九十二条得出,A银行和滨海公司在合同终止后负有后合同义务,应办理在建工程抵押登记注销手续。就本案而言,由于合同终止导致A银行不再享有在建工程抵押权,那么A银行的后合同义务就包括注销在建工程抵押登记的义务。 注销在建工程抵押登记的义务与张某负有的按时归还借款本息的义务是否构成履行抗辩关系 按照《合同法》第六十八条和第六十九条的规定,不安抗辩权是指双务合同中先给付义务人在有确切证据证明后给付义务人的经营状况严重恶化,或者转移财产、抽逃资金以逃避债务,或者丧失商业信誉,以及有丧失或可能丧失履行债务能力等情形时,可中止自己的履行;后给付义务人接收到中止履行的通知后,在合理期限内未恢复履行能力或者未能提供适当担保的,先给付义务人可以解除合同。本案中被告张某依据《合同法》和《房屋按揭借款合同》主张不安抗辩权。同时,基于A银行负有注销在建工程抵押登记的义务这一判断,一审法院认为正是由于A银行没有履行该义务而导致张某购买的文贸大厦七层房屋的所有权证无法办理,因此二者具有履行抗辩关系,张某可以主张不安抗辩权。 不安抗辩权的成立应具备以下条件:一为双方当事人因同一双务合同而互负债务,二为后给付义务人的履行能力明显降低。而本案中,A银行并不存在履行能力明显降低的情形,而仅仅是没有和滨海公司履