关于城市住宅土地价格差异决定因素理论评述.doc

关于城市住宅土地价格差异决定因素理论评述摘要：住宅价格问题是各国城市化与经济发展过程中最敏感的问题之一。与住宅价格紧密联系的住宅土地价格也成为不动产经济学和城市经济学关注的热点。本文对Witte的衍生需求模型、Manning的改进衍生需求模型和Potepan的完整住宅市场分析模型进行了评介，对国外实证研究中使用的住宅土地价格差异决定因素进行了总结，探讨了上述模型对研究我国城市间住宅土地价格差异的启示。 关键词：城市住宅土地；价格差异：决定因素 中图分类号：F293.2　文献标识码：A　文章编号：1003-9031(2007)10-0010-04 一、引言 当“婴儿潮”时期(1940-1950)出生的人们开始组建家庭的时候，住宅供应问题在美国变得越来越突出。住宅价格和住宅土地价格的上涨幅度远高于工资收入和其他财产价格的上涨幅度，城市之间住宅价格、住宅土地价格也表现出巨大差异，如何对城市住宅土地市场进行调控产生了较大的争论。当时的主流研究思路是，如果可以发现城市住宅土地价格的决定因素，那么就可以通过对这些因素的调控使住宅土地价格上升的速度放缓下来。因此，就提出两个主要的研究课题：一是什么决定了城市住宅土地的价格；二是城市间住宅土地价格差异如何解释。最早的城市土地价格差异模型是基于古典地租理论。Keiper(1961)开发了以古典地租理论为基础的土地价格差异模型。他发现跨区的土地价格差异的主要原因是土地使用次数和密度的不同以及由此带来的土地产值的不同。土地价格的差异是由土地内在生产力的不同导致的。Maisel(1964)基于古典地租理论和土地价格决定因素理论开发了城市间土地价格差异的理论模型，Maisel发现农地价格、人口密度、城市化比率、建筑成本、家庭收入水平和工作机会是导致城市间土地价格的差异的主要因素。古典地租理论从土地产出的角度出发，试图通过土地的资源禀赋、使用次数、土地生产力的差异来解释城市间土地价格的差异，但是它不能完全解释城市间具有较大同质性的住宅土地价格差异形成的原因。 从1970年以后，对于城市住宅土地价格差异决定因素的理论模型更加丰富，这个方面的实证研究也在不同国家和不同时期开展起来。Witte的衍生需求模型、Manning的改进衍生需求模型和Potepan的完整住宅市场分析模型是有代表性的城市住宅土地价格差异决定因素理论模型。本文对这三个模型进行了评介，对国外实证研究中使用的决定因素进行了总结，并探讨了上述模型对研究我国城市间住宅土地价格差异的启示。 二、城市住宅土地价格差异决定因素理论模型评介 (一)Witte的衍生需求理论模型 Muth(1971)开发了第一个关于住宅土地价格差异的衍生需求模型，他将住宅土地需求作为住宅服务需求的一种衍生品，通过使用一个住宅产业的生产函数模型和简单的住宅土地需求模型来解释城市问住宅土地价格的差异。根据Muth模型，城市间住宅土地价格的差异依赖于土地单位价格、建筑成本和收入。尽管Muth的衍生需求模型比较简单，但是这一分析框架为后面的学者开启了新的研究思路。 Witte(1975)通过对前人研究的总结，使用衍生需求理论成功的解释了SMSA间住宅土地价格的差异，使自己的研究工作到达了一个顶峰。在Witte看来，城市住宅土地的价格不是由土地的生产力来决定的，而是由住宅土地供给量和需求量的均衡来决定的。住宅土地的需求量主要受到两大方面的影响，住宅服务的需求量和其他投入品的供应量。借鉴Muth的简单衍生需求模型，Witte开发了一个相对比较成熟的衍生需求模型(见图1)。在Witte的模型中，城市住宅土地价格差异的决定因素主要来自三个方面，住宅土地的供应量、住宅服务的需求量和其他投入品的供应量。 1、住宅服务需求量的决定因素。很多关于住宅土地价格的实证研究都表明，住宅土地价格对于住宅服务需求的反应是比较滞后的。因此。Witte将住宅服务的需求界定为中期新住宅的需求，因为只有新住宅的需求才需要更多的土地。住宅服务需求量的决定因素主要包括住宅服务的价格、城市家庭的数量变化、家庭的类型、平均收入水平、平均收入水平的变化率、就业水平、就业模式、住宅替代品的价格、住宅存量、住宅价格预期和家庭收入预期。 2、其他投入品供应量的决定因素。住宅的生产除了土地以外还需要其他生产资料，而其他投入品的供应量也影响住宅土地的需求量。在Witte的模型中将其他投入品界定为建造材料、劳动力、设备、企业家才能和建设住宅必须的组织。其他投入品供应量的决定因素包括材料的价格、资本设备的价格、劳动力的价格和企业家才能和组织的价格。 3、6宅土地供应量的决定因素。土地的供应依赖于生地(raw land)的供应和将生地转变为熟地必须的提升成本。生地的供应不