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房产测绘产品质量检验实践探究摘要：在介绍房地产测绘流程的基础上，提出不同类型房屋检查的侧重点，总结出房地产测绘成果质量检查的方法。 关键词：房产测绘，墙界，用地，建筑面积，套内面积，共用面积 房地产是人们生产、生活和进行各种活动的场所，是国家经济建设和国防建设的基本物质要素。近年来，随着我国住宅建设与房地产业的迅速发展和房地产市场的日趋完善，随着我国经济发展，公民的法律意识、经济意识日益提高，对房地产测绘产品的质量提出了更高的要求，房地产测量及房屋面积计算管理工作逐步得到加强，而房产面积测绘就是按照测量数据、房地产测量规范(下面简称《国标》)的要求获取房地产面积数据及平面分户图，为房产产权、房籍管理、房地产开发利用、征收税费以及城镇规划建设提供测量数据和资料。而质量检查工作是房地产测绘中的一个环节，也是其重要的环节，一旦测绘出错误的房地产附图，又没有检查出来，就会给业主、业权单位、开发商造成极大的经济损失和精神损失，甚至被告上法庭。 一、 房地产测量的内容 房地产测绘是用测量手段测定地面上局部区域内土地、建筑物及构筑物已有点位，获得反映现状的图或图形信息。主要包括房地产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量等。房地产测绘成果资料，不仅为房地产管理部门和房地产开发部门提供可靠的资料，还可以为社会公共事业提供服务等。 二、房地产平面附图的成图过程 单位新建的办公大楼要办理产权，开发商要将商品房出售，房改房上市，私有住房买卖、赠与、继承、改建等，无论何种类型房屋的交易、变更，都要到房屋管理的测绘部门提出委托测绘新的房地产平面附图的申请，每件受理的房地产案件，必须按照图1的测绘流程来完成，通过测绘而得到的房地产平面附图就可以拿到房屋管理的确权部门和交易部门办理产权登记。 三、房地产测绘成果检查的工作内容 房地产测绘案归纳起来主要有单一私有住房(包括单独门牌的公房) 、大院式公房、商品房等，不同种类房屋的测绘重点不同，质量检查的重点也相应不同。 1. 私房的测绘重点是墙界(众墙、自墙、借墙)的分辨。城市中许多私房都是一间连一间，两间之间的墙是属于众墙、自墙或借墙，不能轻易确定，一定要将实测尺寸与旧地籍图上的尺寸进行分析、判断，并参考业主提供的墙界资料，从而得出正确的墙界;另外房屋的结构、层次一定要测绘、注记清楚，有阁楼的一定要测出上下高度，符合《国标》规定高度的阁楼面积计入建筑面积。 图1 房地产测绘流程图 2. 大院式公房的测绘重点是整个大院用地面积测绘的准确性。丈量房屋的边长尺寸精度要求要高，建筑面积一定要计算准确，这些尺寸、面积的精度都要在《国标》规定的限差范围内（见表1），而房屋之间的相对位置相比之下显得就没有那么重要，当然并不是就可以任意放置。但地号的栋号与门牌的栋号一定要搞清楚，地号的栋号是按地号的图籍管理要求进行编制，而门牌的栋号表示该栋楼的编号是业权单位提供。 表1 房产面积的精度要求 3. 商品房的测绘重点是单元套内面积和共用面积的测算。为了保证能测算出准确的面积，一定要在开发商提供的报建图或竣工图的基础上进行丈量，可以参照图上标的尺寸进行校核，相差太大就要分析其原因，甚至到实地去复核，直到确定为止，这样丈量出的单元套内面积和共用面积不容易出错，可以减少错案的发生。另一个重点是共用面积的分摊，分摊是根据2000年8月1日国家出台的新《国标》按功能分摊原则进行。 四、房地产测绘成果质量检查的方法 检查房地产测绘成果质量的具体方法如下。 1. 检查时详细阅读每件受理案中的申请测绘报告，弄清楚该案是何种类型的测绘案。一般有买卖、继承、灭失、赠与、改建、新建等类型，只有搞清楚 测绘案类型，才能做到心中有数，有条有理。 2. 在受理测绘案提供的资料有旧证的情况下，检查相对容易些，图幅、地号可以与旧证进行校核；如果旧证有附图，本次测绘成果就要与之作比较，结构、层次、面积是否相同，不同之处的原因何在，如果旧证无附图或无证，一定要查阅旧地籍图，看看本次测绘中尺寸与原地籍尺寸是否相符，墙界是否判断正确等。总之，这些工作都是为了搞清楚本次测绘结果是否正确，一定不能轻视。 3. 对新建房屋。首先根据有关资料――用地资料、报建四至图，检查经办人是否把该房屋修在正确的数字化地籍图中，“地号”有没有取舍错，增编时一定要让地号管理员统一增编，避免出错，这一关一定要把好，它对房籍管理有着重要的意义，也是将来房管测绘部门实现资源共享必要的前提工作。根据报建图纸或竣工图检查一下测绘的房屋总长、总宽及层数有没有测错，要求分单元出图的，要检查套与套之间的间隔有没有测错，房屋结构有没有标错，附属结构的表