杜邦分析法视角下房地产新政对投机客影响分析.docVIP

杜邦分析法视角下房地产新政对投机客影响分析2009年底以来中央政府出台了许多房地产新政，涉及信贷、税收、土地、廉租房、信息披露、交易秩序等诸多方面，既有针对房地产开发商的、又有针对投机客的、还有针对地方政府的，其中信贷和税收政策对投机客的影响较大。本文所指投机客，其购房目的不是自住，而是希望在短期内房价迅速上升，从而转手获利的购房者。本文首先介绍杜邦分析法，在此基础上分析新政对投机客销售净利率、资产周转率和权益乘数的影响。 一、杜邦分析法简介 杜邦分析法利用几种主要财务比率之间的关系来综合地分析企业财务状况，这种分析方法最早由美国杜邦公司使用，故名杜邦分析法。其基本思想是将企业净资产收益率逐级分解为多项财务比率乘积，这样有助于深入分析比较企业经营业绩。杜邦分析法中的核心表达式为： 净资产收益率=（净利润/股东权益） =（净利润/销售收入）×（销售收入/资产总额）×（资产总额/股东权益）= 销售净利率×资产周转率×权益乘数 其中，净利润/销售收人=销售净利率。对于投机客来说，净利润=房屋销售价格-房屋购买价格-买卖中支付的各种税费。由于投机客希望从房价迅速上涨中获利，因此持有房屋时间较短，在净利润计算中资金的时间价值可以忽略不计。 销售收入/资产总额=总资产周转率，它表示融资活动获得的资金（包括权益和负债），通过投资形成公司的总资产的每一单位资产能产生的销售收人。对于投机客而言，销售收入为其出售房屋所获得的全部收入，总资产为提供炒房周转需要的现金、拥有全部产权的房屋和通过按揭贷款取得部分产权的房屋。 资产总额/股东权益=权益乘数。若权益乘数为4。表示股东每投人1个单位资金，公司就能借到3个单位资金，即股东每投入1个单位资金，公司就能用到4个单位的资金。权益乘数越大，即资产负债率越高，说明公司过去的债务融资能力越强。对投机客来讲，权益乘数表明投机客拥有的各种处置权和收益权的房产和现金是其自有资金的倍数。 净资产收益率（ROE）＝销售净利率×总资产周转率×权益乘数，表明投机客的销售净利率越高、总资产周转率越高、权益乘数越大，投机客的净资产收益率就越高。因此我们分别从销售净利率、总资产周转率、权益乘数三个方面探讨房地产新政对投机客净资产收益率的影响。 二、房价停止上涨降低了投机客的销售净利率 销售净利率的高低主要取决于净利润的高低，在不考虑各种税费情景下，就是买卖差价的大小，如果预期房价不断上涨，短期内卖价就会远远高于买价，销售净利率就会提高。 根据链家地产的数据显示，2009年12月至2010年2月，北京房价在17172-17692元/平方米之间小幅波动，但在2010年3月份房价迅速上升至19650元/平方米，4月份更是飙升到22700元/平方米。2010年3、4月份北京房价环比上升11.07% 、15.52%，即使按单利计算投资年化收益率已高达132.8%、186.3%，而一年期定期存款利率仅为2.25%，国内主要股指也处在震荡整理之中。可见，销售净利率之高，让投机客赚得盆满钵满。 但从2010年4月份“国十条”等新政密集出台后，房价就停止了上涨的步伐。5-7月北京房价分别小幅回落至22467、22288、21948元/平方米。国家统计局于2010年10日发布报告，7月份全国70个大中城市房价同比上涨10.3%，涨幅比上月缩小1.1个百分点，环比持平。从统计数据看，我国房地产市场开始了全行业性的收缩，房价上涨的预期大大减弱。 目前投机客无论是利用自有资金，还是使用银行贷款，很难在短期内赚到钱，这将大大降低投机客的销售净利率。 三、营业税进一步侵蚀了投机客的销售净利率 2009年12月9日召开的国务院常务会议明确，2010年个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。财政部、国家税务总局对上述政策的具体操作办法进行了明确，规定自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 从表1可以看出，营业税政策“2改5”后，现售价250万，原购房价150万普通住宅，未满五年与满五年交税差额为5.5万元，占房屋买卖差价的5.5%。原购房价300万的非普通住宅，未满五年与满五年交税差额为16.5万元，占房屋买卖差价的8.25%。 由于只有5年以上的普通住房才免征营业税，5年对于投机客来说过于漫长，因此5.5%的营业税率，无论是全额征收还是差额征收，无疑将加大房屋交易成本。问题是成本转嫁给买卖双方谁的身上更多一些？在房价不断上涨的条件下，交易成本应