银邦商业地产.pdfVIP

银邦国际广场项目介绍 一、项目背景 图表 1：银邦国际广场立体规划设计图 开发商 上海银邦置业有限公司成立于2003 年，注册资本1.01 亿。总资 产为19 亿元，是一家集房地产投资、开发、经营及相关服务为一体的 大型房地产企业。 二、项目简介 1、地理位置 图表 2：项目具体位置 � 地处上海市核心城区——闸北区。 � 东起福建北路，西至浙江北路，南临天潼路，北接七浦路。 � 东西宽约200 米，南北长约190 米。 � 南距南京东路700 米、西南距人民广场1200 米、东距外滩1500 米。 2、交通概况 � 步行：10 分钟内可到人民广场，南京路步行街、淮海路等商业区以及上海火 车站等地，地理位置优越。 � 驾车：15 分钟左右可到浦东新区小陆家嘴等地。 � 公交：靠近西藏北路、海宁路、河南路及四川北路等主要交通要道，公交471 347,584,332,930,315,573,510 路以及隧道夜宵线可达。 � 轨道：紧挨地铁10 号线天潼路地铁站。2012 年，地铁12 号线正式通车，交 汇于曲阜路站与天潼路站，与项目地块相距仅数百米。此外，可步行到达地铁 2 号线南京东路站、8 号线曲阜路站、3 号线宝山路 图表 3 项目周边交通及道路情况 3、规划面积 � 总用地面积：20868 平方米 � 总建筑面积：83000 平方米 4、当前进展 本项目基地上共需动迁居民约1487 户，个体商户71 户，单位33 户。截 止到目前的动迁工作进展及资金需求情况为： 一期地块（北块）：动迁仅剩余一户，且处于地块红线外，不影响一期的开 发。动迁投入资金约10 亿元。 二期地块（南块）：剩余的动迁量为居民和个体户430 户，单位22户，已 投入资金约5 亿元，尚需资金约8-10 亿元。 5、项目定位 � 建成以高端商务商业、滨河休闲旅游、文化创意展示等为主要特色的现 代服务业集聚区； � 打造成为“长三角”国际时尚产业的“天际线”； � 构建成为国际时尚产业（中国/上海）总部聚集区； � 搭建成为集酒店、办公和商业为一体的高档物业组团； 6、项目概要 � 地处上海“黄金宝地”苏河湾，上海地图中心点，绝版的核心商业地块。 � 历史文化底蕴浓郁，百年的商业风水宝地，素有“黄金走廊”之称。 � 苏州河北岸整体改造（注：建成集文化时尚消费地、高端商业商务汇集地、水 景旅游观光地为一体的现代服务业聚集区），打造上海市新地标，项目定位准 确，市场广阔。 � 坐拥政府斥资百亿新建的4.8 公顷绿地，毗邻苏州河的水景，风光独好。 � 周边商业氛围成熟，紧挨七浦路服饰一条街（注：上海最大的服装批发市场， 日均客流量达 30 万次，旺铺每平方米售价高达35 万），旺铺环绕，人气鼎 盛。 � 上海甲级写字楼每平方米销售高达7 万-12 万，且价格仍保持上升趋势。 � 拆迁成本比目前市场成本节省约15-20 亿元，成交楼板价独具优势。 � 国内外投资者青睐上海市中心优质商业地产，项目升值潜力巨大。 三、行业分析 （一）、商业地产投资前景 1、宏观环境推动商业地产稳步发展 （1）、随着经济的快速发展，城市人口大量增加，居民收入稳步提高，为商业地 产的发展提供了良好机遇。2000 年～2009 年，我国办公楼销售面积从341 万平方 米增加到1544万平方米，商业营业用房销售面积从634 万平方米增加到5328 万平 米，实现了稳步增长。 （2）、全球流动性充裕，人民币升值预期强烈，外资对中投资增加。商业地产的 价值将受益于人民币升值。按照国外商住价格的规律，商业地产的价格高于住宅价 格20-30%，但是当前国内商住价格倒挂，价值存在低估，将成为外资追逐的主要投 资方向之一。专家预测，未来五年内中国商业地产将迎来爆发式增长。 （3）、通货膨胀短期内难以消除，商业地产作为重要的资产，在通胀预期下，其 投资属性得到加强。目前商铺投资回报率大约在7%-8%之间，写字楼投资回报率约 为5%-6%之间，住宅市场的租金回报率不足3%（注资料来源：中投顾问最新发布的 《2010-2015 年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告》）。商业地产的收益 率高于住宅，也高于一年期存款利率。 2、调控政策加大商业地产