酒店投资客房及酒店规模.docVIP

酒店管理筹建 酒店投资（一）——客房与酒店规模 无论酒店如何发展，客房永远是酒店不可缺少的部分，住宿是酒店主要的使用功能。在酒店投资和收益的因素中，客房的面积、造价、管理的人力资源、物料和能源的消耗等等成本，都起到关键的作用，因此确定客房的面积、数量和定位就显得十分必要，是酒店规划的重要任务。 客房配比与类别 级别： 根据中国的星级评定标准，不同级别的酒店总面积参数指标如下，因此房间数决定了酒店总的建设规模： 星级 面积 四五星级 三星级 二星级 一星级 面积至少（㎡） 120 100 80 80以下 不同类型的星级酒店客房部面积指标与组成比例如下： 类型 项目 高档商务型 商务型 度假型 经济型 综合面积（㎡） 120～150 100～120 100～120 80以下 客房部面积（㎡） 83～103 70～84 74～88 66 客房面积比例 69% 69.8% 73.6% 72.5% 以上面积包括交通和楼层辅助空间。客房面积指标越大，数量越少，星级酒店评分越高。越高星级的酒店辅助面积所占的比例会越多。 下面有两组参数在酒店客房数量和比例控制中可以参考： 在欧洲，经济型酒店客房面积占总面积比例为80%； 中等级酒店客房面积占总面积比例为77%； 高等级酒店客房面积占总面积比例为71%。 在美国，会议型酒店客房面积占总面积比例为44%； 度假型酒店客房面积占总面积比例为45%； 综合型酒店客房面积占总面积比例为62%。 综合各种数据，根据中国市场的实际情况，我们建议根据星级从高到低按70%到80%来控制客房的比例。如果按照酒店的分类，我们可以参看下表：（美国AHLA） 酒店类型 经济酒店 商务酒店 会议酒店 套房酒店 客房数 150 300 600 250 客房净面积 30 33 33 42 客房总面积 42 47 47 63 客房净建筑面积 6,278 14,648 29,295 15,694 客房占酒店面积比例 80% 75% 70% 80% 酒店总面积 7,847 19,530 41,850 19,617 每间客房占酒店净面积 52 65 70 78.5 如果按中档的酒店面积指标，不考虑星级评分标准，上表更加有参考意义，更加符合投资收益的合理性。 客房面积比例： 酒店几大部分的面积分配，按客房使用面积：公共经营面积：交通和设备设施面积=2：1：1控制。 客房标准层的技术经济性尤其重要，结构形式决定利用系数，最佳可达60%以上。 客房的数量与规模： 不同规模和类别的酒店有不同的客房数量和分类要求，以适应市场和客户定位的需要，合理的客房数量与酒店规模相适应和配套，才能在投资和运营上达到最有效率和利益最大化。 客房的数量和单元： 不同形式楼层最佳客房数和利用率： 平面类型 指标 板式 塔式 围合式 单侧排列 双侧排列 三角形 方形 圆形 客房数 ＞12 ＞24 24--30 15--24 15--24 ＞24 平面系数 65% ＞70% ＜65% 65% 65% ＜65% 结合客房数与楼层服务员人数、劳动定额等因素应该相协调。一般高星级饭店客房服务人员与客房数的比例约为1：5 左右； 如完成一间走客房的常规清洁工作需要30-40 分钟，客房服务员分早、中两个班次，早班每个客房清扫员每天的劳动定额为12-15间，晚班的48间。 建议客房数以12—14的倍数进行设置，每层36—42间最为经济。 规模效应： 星级酒店最少的客房数不宜少于200间； 城市中心的中高档酒店最佳客房数在300～350间； 经济酒店每层16-20间客房，总层数控制在6~10层是比较理想的。恰当的总建筑面积应该限制在6,000-10,000m2之内。总客房数在120～200间为好。房间太少不符合人力资源成本原则。 不同档次的单元面积： 高档级酒店客房为36.23平方米；中档酒店为33平方米，低档酒店为22平方米，度假型酒店为40平方米。 客房的配置和比例 一般的做法，酒店客房根据不同的类别，房型的配比也不同，一般情况下，可按： 标准间：单人间：套间=70%：20%：10%的比例分配。商务酒店可以把单人间增加到30%以上。 不同类型饭店的客房配置： 商务酒店：大城市商务酒店单人房和双人房之比为1：1以上，例如在深圳，香港、上海等地有些国际品牌的星级酒店达到了1：2以上。例如上海浦西洲际酒店的比例为1：3， 会议酒店应设置较多的双人房，基本上占60%到70%； 旅游酒店应设置较多的家庭连通房和大床间。 不同等级的酒店客房配置： 经济酒店以双人房、三人房为主，少量的单人房，不设套房； 三星级酒店套房可以占5%；且必须有； 四星级酒店可以增加单人房和套房的数量，单人房可达50%以上，套房可达10%至20%；至少有三个开间的豪华