0140303房地产估价基本概念的理解.pdfVIP

对房地产估价基本概念的理解 估价及顾问服务部 深圳市戴德梁行 PRIVATE CONFIDENTIAL 0 估价依据的法规 1、房地产估价规范（GB/T 50291- 1999) （国家技术监督局、建设部1999年发布） 2 、房地产抵押估价指导意见 （建设部、银监会,2006.1.13发布) 3、国有土地上房屋征收评估办法 （建设部2011年6月3 日发布） 1 基本概念 房地产 房地产估价 市场价值 交吉出售的市场价值 带租约出售的市场价值 整体转让的市场价值 分割业权出售的市场价值 抵押价值 法定优先受偿款 重置成本（投保） 2 基本概念 房地产 土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权 益 房地产权指一定期限的土地使用权和房屋所有权 权利束：占有、使用、收益、处分 土地使用年期（物权法的规定） 深圳土地使用年期的几种情况 3 基本概念 房地产估价 专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜 的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在 估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 实质是模拟市场价格的形成过程，来对其价值进行判断。 估价应是模拟市场定价，而不是替代市场定价 4 房地产估价 •估价本质是评估价值，而不是评估价格 •价值是物的真实所在，是内在的，是相对客观和相对稳定的，是价格的波 动中心 •价格是价值的外在表现，围绕着价值而上下波动，是实际发生、已经完成 并且可以观察到的事实，它因人而异，时高时低。 •估价是通过一系列技术手段和过程求索其价值。 5 房地产估价 •估价行业所从事的估价，是一种提供专业意见、具有公信力、实行有偿服务、 承担相关法律责任的专业估价。 1）由专业人员和专业机构完成 2）是一种专业意见 3）具有公信力 4）实行有偿服务 5）承担法律责任 6 房地产估价 •估价是提供价值意见，而不是作价格担保。 估价专业意见分为两类 •咨询性或参考性的 •鉴证性或证据性的 •两类都要承担一定的法律责任 7 房地产估价 估价都有误差，但误差应在合理范围 •在英国和其他英联邦国家，法官使用的误差范围通常是10% •实际中是通过考察估价程序有无疏漏、估价过程有无失误，间接对其估价 结果予以肯定或否定 8 基本概念 市场价值定义 我们对该物业权益之估值乃我们根据市场价值所作出的意见，所谓市场 价值，就我们所下定义而言，乃指在适当的行