不动产行销 - 昆山科技大学.doc

不 動 產 行 銷 期末報告： 組 員： 郭炘愷 4960T024 薛喻隆 4960T087 溫鴻益 4960T029 程世桓 4960T108 黃敏誌 4960T109 古雅芳 4950T092 4961T002 目 錄 壹、基本資料 1 貳、市場分析 1 一、永康市地價動態 1 二、永康市房地產發展趨勢 2 三、週遭競爭個案 2 參、ＳＷＯＴ分析 3 肆、產品定位 3 一、規劃原則與構想 3 二、產品說明 3 三、案場特色 4 四、案場配置 5 伍、訂價策略 7 陸、通路策略 8 一、專案編制 8 二、銷售通路 8 柒、行銷策略 9 一、廣告策略 9 二、銷售策略 9 三、廣告計劃 10 四、DM設計 12 基本資料 高速公路永康交流道附近特定區計畫表1　基地資料 台南縣永康市大灣路979巷18號 兩面臨路，北臨大灣路，東臨大灣路979巷 地號 大灣段4158-0005 都市計劃名稱 高速公路永康交流道附近特定區計畫 使用分區 住宅區；依台南縣土地使用分區管制要點之都市計畫住宅區及商業區之建蔽率(%)：60% 　　　　 容積率(%)：200% 公告土地現值 27,000元／平方公尺 基地總面積 平方公尺190.575坪 圖1　基地位置圖 貳、市場分析 永康市地價動態 　　永康市因縣市合併升格題材退溫，及受88水災影響，淹沒地區交易案件與前期比較明顯減少，新開發住宅案僅永大路三段東側新推出一案，其餘如大橋區段徵收區，因景氣回溫效應未明顯，新建案仍遲遲不敢推出，商業區因多屬傳統型商店，交易案件稀少，工業區土地交易案件清淡，多屬小型廠房交易案，農業區土地一般因惜售心態，僅少數拍賣農地因屬特殊條件〈如共有、租賃〉，拍賣價格均低於公告現值，僅永康科技工業園區週邊農業區土地，因預期效應地價呈上漲惜售態勢，整體而言本季地價呈持平狀態。 永康市房地產發展趨勢 　　民國68年永康市人口才6萬多，目前已增至21萬人，成長速度非常快。雖然永康市房產市場在台南縣裡比其他許多鄉鎮優異，但公共設施開發慢、住宅分布零散又雜亂，致使土地使用效率大打折扣。不過『南科』對永康市房地產的幫助非常多，約15分鐘車程的近距離，讓永康的房屋市場變得活絡，也由於主要銷售對象為南科的中低階級從業人員，數量大且走平價路線，平均總價約在600萬元上下。 　　台南市建築公會分析，200億的統籌分配款在台南縣市合併後，一定要先花在交通建設上，才能讓台南縣市生活圈更緊密，尤其是鄰近台南市的永康市、仁德鄉與安定鄉，其中又以永康市人口最密集，道路系統最完善，與台南市生活圈息息相關，在台南縣市合併升格後，勢必將直接受惠，帶動當地的房價上漲。台南縣永康市目前因為市中心建地愈來愈少，僅龍潭、西勢一帶有較大筆建地可供開發，目前每坪地價約七到八萬元，升格後保守估計，可上漲5%到10%左右，新推建案可望漲2%到3%。因此，永康市在政府用心的都市計劃之下，5年內重劃之後的永康市就會煥然一新，生活機能、交通各方面也會更健全。　　案名建設公司建案規劃價 格總戶數 大灣路 豪鎮建設 預售屋 21~37坪 58~68坪 576~786萬 14戶 出租+自營+自住 大橋豪宅 大橋五街 名發建設 透天店面 61~95坪 838~1080萬 2戶 大面寬 領市館 No.3 中華路 鄉庭建設 透天 68~90坪 38戶 華村五富 中正北路 華村建設 透天 30坪~ 67~77坪 998~1288萬 5戶 舖設高級花崗石 大灣傳家NO2 文賢街 開將建設 預售屋 26~50坪 56~69坪 788~958萬 15戶 參、分析內部強勢(STRENGTH) 內部弱勢(WEAKNESS) 土地使用成本相對於台南市低。 北臨大灣路，近交流道，交通條件優良。 基地有坡度高低差。 此地區為每颱風來襲淹水之地區。 外部機會(OPPORTUNITY) 外部威脅(THREAT) 未來鐵路地下化。 永康市人口成長快速。 二、三級產業發達、提供大量就業機會。 因崑山科大附近住宅規劃上參差不齊，生活環境品質低。 大眾運輸發展不善。（目前有但是不發達）基地位於崑山停車場旁，若遇上下課時段有吵雜之問題。 產品定位 一、規劃原則與構想 　　現代人在生活水準、住宅品質及區位等各方面，越來越要求，因此我們為了滿足現代人對住宅環境品質的需求，故在開發上，特別強調室內採光、個人生活空間、社區景觀，並減少臨路帶來的噪音，保障居民的生活環境品質。二、產品 本基地規劃成透天住宅型式，。 建築外觀為 住宅型式分別為 透天型豪華住宅店住，共戶，面寬米，深度為米。樓層數為樓半，坪坪，規劃為雙車庫、房、2廳、衛浴。透天型優質住宅，共戶，面寬米，深度為米。樓層數為樓半，坪坪，規劃為車