4商圈与选址-学生.pptVIP

第一节 商圈分析 一、商圈的定义（trading area） 零售商吸引其顾客的地理区域 某个零售商或某群零售商的顾客分布的地理范围。 来店购买商品的顾客所居住的地理范围。 二、商圈分析的目的 1确定促销活动的重点 2对连锁店或特许经营店，可以帮助确定新开分店能否扩大市场 3帮助连锁店计算某区域内最佳网点数 4发现位置缺陷 5评价竞争对手是否会增加分店 三、商圈的构成 核心商圈：55％－70％的顾客 次级商圈：15％－25％的顾客 边缘商圈：次要商圈以外区域 四、商圈大小的影响因素 店铺类型—— 目标商店：创造顾客群，影响力大、形象突出、商品种类 附属商店：本身不创造顾客，也不真正形成自己的商圈 店铺规模（数量） 竞争对手的位置——距离近则商圈小 步行时间或车行时间 促销活动的覆盖面 商圈与商店类型 五、不同零售业态的商圈构成举例 便利店几乎没有边缘商圈 在商业中心等区域则核心商圈人数较少 大型零售商店边缘商圈人数最多 六、商圈形态 商业区、住宅区、文教区、办公楼、混合区 七、顾客来源 居住人口、工作人口、流动人口 八、 商圈分析 1、人口规模与特点 人口总规模 家庭规模及家庭结构 顾客的位置和密度 年龄分布、收入情况、受教育程度、职业状况 购买力情况 需求密度 2、竞争情况 市场饱和度 供给密度 3、店址可用性 4、商圈未来发展 第二节 商圈划分方法 一、雷利法则 Dab为A城镇商圈的限度 Pa表示A城镇人口 Pb表示B城镇人口 d 表示城镇A和B的距离 多城市应用赖利法则 三、商圈分析的辅助工具 GIS：地理信息系统 作用：形象、详细地描述商圈特点，包括人口特点、顾客购买情况、竞争对手位置等等 案例：开在十字路口的家乐福之确定商圈 如何划定青泥商业区的主要商圈和次要商圈？ 位于同一商业区的百货店的商圈相同吗？ 你属于哪个商圈？ 第三节 商店位置选择 一、重要性 1长期重大投资，事关商店前途命运 2确定经营目标和策略的重要依据 3经济效益和商店形象 二、选址原则 1方便消费者购买 2方便货品运送 3有利于竞争 4有利于网点扩充 三、选址的信息来源 1、市场调查公司 2、政府部门 3、房地产的相关信息推测 4、供应商 5、竞争对手 6、地理信息系统 四、商店位置类型 1、孤立商店：坐落在公路旁的单独零售建筑。 沃尔玛（美国）、7-11，适合业态大型：大型综合超市、仓储商店 麦当劳的孤立店 2、无规划商业区：两家或两家以上商店坐落在一起，但总体布局未经事先长期规划。 中心商业区（CBD）：青泥洼商业区 优：群体效应、交通、设施、客流量、成功率 劣：开办费、交通、停车、店址、扩张潜力 百货商店和专卖店的首选，有减退趋势 次级商业区（SBD）：西安路商业区、体育场商业区繁华程度较低的购物区域，面向区域消费者 两条主要街道的交叉路口 至少有一家百货商店或大卖场，家庭和日常用品 交通便利、不太拥挤，但难以吸引较远顾客 邻里商业区（NBD）：金三角商业区、黑石礁满足住宅区居民购物和服务，自发形成 竞争程度低、商圈小、顾客关系好、价格高 商业街：沿街而建的小店。一般自发形成。历史悠久 商业集聚效应 最适合小型专业店 竞争激烈，能见度低 3、规划的购物中心：由一组统一规划、建在一起的零售建筑组成，产权集中，管理集中。 区域购物中心：天兴罗斯福、和平广场 社区购物中心：早期的百盛、黑石礁辰熙商厦 邻里购物中心：华南沃尔玛 优势 协调规划、商品和服务组合合理、设施完善 管理者通常规定各类零售商的面积比例并限制类别 劣势 租金较贵、营业管理受限、竞争激烈 香港Megamall-Festival Walk 生活方式中心——佛罗里达的椰树大道 五、选择大致的店址 从孤立商店、无规划商业区和规划的商业中心选择一种。 确定商店大体位置。 很多零售商有固定的位置类型偏好 便利店一般倾向选择孤立商店 服装专卖店更多地选择商业区 麦当劳、沃尔玛、7-11等则采用组合选址策略，即孤立位置与商业区结合起来 六、 评价商店区位和店址 商店区位和店址的综合评价表 客流量 客流量——衡量一个商店区位和店址价值的最重要的因素， 常用客流量计算方法：统计过往行人的数量和类型 按年龄和性别分开计数（一般，年龄下限之下的儿童不计入） 按时段分别计算——有助于研究客流高峰、低谷以及随时间推移来往行人在性别上的变化 行人访谈——有助于发现潜在顾客的比例 购物现场分析——有助于确认顾客实际光顾的商店 车流 主要调查车流的数量和特征 常用方法 统计本地车数量 或统计公路一侧车辆数 交通堵塞的程度和时间 停车设施 主要调查停车场质量、车位等 主要涉及因素 驱车购物者的比例 停车位周转情况（取决于购物时间长短） 购物者数量 非购物者对